Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Banken och lån


Jämför räntorna och villkoren

Innan du börjar leta hus bör du få ett förhandsbesked om lån av banken. Kontakta din banktjänsteman och efter en genomgång av din ekonomi kan du få veta hur mycket du har råd att köpa för.
Jämför sedan bankernas räntor och lånevillkor. På vardagarna brukar Bank besökdagstidningarnas börssidor ha en sammanställning över villaräntorna.

När du ringer runt kan du höra vilka kostnader som tillkommer, t ex värdering avhuset eller uppläggnings- och aviseringsavgifter.
Våga förhandla om räntorna och avgifterna. En del banktjänstemän struntar t ex i uppläggningsavgiften för lån om kunden ber om det. Den som inte vågar fråga får heller ingen rabatt.

Vill du ha en noggrann boendekalkyl kan banken, mäklaren eller eventuellt din konsumentvägledare i kommunen hjälpa dig. Du kan även hitta boendekalkyler på Internet, t ex på olika bankers hemsidor. Där kan du knappa in storleken på dina nuvarande lån, de lån du funderar på att ta och olika procentsatser. Inom några minuter får du en detaljerad boendekalkyl — du får veta exakt hur mycket huslånet kommer att kosta dig och hur mycket du bör ha kvar varje månad för övriga utgifter.

 

Vem får låna till att köpa hus?

Vilka krav ställer banken på en låntagare?
För det första beror det på hur marknaden ser ut, om det är hög- eller lågkonjunktur. Vissa tider kan en kund få låna 100 procent av huspriset — ja, kanske ännu mer. Andra gånger är man mer restriktiv.

Din inkomsts storlek i relation till skulderna är naturligtvis viktig i sammanhanget.
Är ni ett par som söker lån underlättar det väsentligt om båda har en tillsvidareanställning. Men det är avhängigt i vilken bransch ni arbetar. Är det lätt att få ett nytt arbete om du blir arbetslös? Hur länge har du haft ditt företag?
Det är svårare att få lån om ditt företag är nystartat. Likaså om en av er studerar, om du är ensamstående eller om du är pensionär utan tillgångar. Men alla ärenden är olika så det är svårt att sia om utgången.

Det kan vara svårt att få lån om du har en betalningsanmärkning. Men ligger en enstaka felparkering bakom behöver det inte betyda så mycket.

En borgensman krävs ofta om du ska ta topplån. Det är en person som går i borgen och förbinder sig att betala ditt lån om du inte själv kan göra det. Hör dig för om det behövs i ditt fall och se i så fall till att fråga vederbörande i god tid om han eller hon vill ställa upp.

 

Villalån

Villalån brukar delas upp i två delar — bottenlån och topplån.
75-85 procent av huspriset kan man vanligtvis få bottenlån på. De resterande 15-25 procenten blir topplån till en ränta som är någon procent högre än bottenlånets. Dessutom är topplånet alltid rörligt, vilket betyder att räntan kan ändras dagligen.

Det vanligaste villalånet som erbjuds är rak amortering. Vid rak amortering är amorteringsbeloppet lika stort varje månad under hela lånetiden. Räntan beräknas på restskulden. Därför kommer ett lån med rak amortering att kosta mindre varje gång du betalar av på lånet.


Exempel på rak amortering:

Om du lånar 750 000 kronor till 7 procents ränta och tar ett bottenlån, kan det se ut så här:
Första inbetalningen: 4 375:- (ränta), 1 563:- (amortering) = 5 938 kr/månad.
Efter 10 år: 3 281:- (ränta), 1 563:- (amortering) = 4 844 kr/månad.
Efter 10 år är den resterande skulden 562 500 kronor.

Du kan välja att ha amorteringsfritt under en period. Det kan vara värt att slippa amortera på bottenlånet i början och lägga pengarna på att bli av med det dyra topplånet istället.

 

Bunden eller rörlig ränta?

Du kan välja mellan bunden och rörlig ränta eller ha en kombination av både och. Räntan kan bindas i olika perioder, det vanligaste är att binda den i två eller fem år.
Men ha med i beräkningen att räntan kan ha stigit när ett bundet lån ska läggas om. Höjs räntan med en halv procent på ett villalån på en miljon, ökar betalningen med 400 kronor i månaden. Eller 5 000 kronor per år.
Har räntan istället gått upp 2 procent är höjningen plötsligt 1 600 kronor per månad eller 20 000 kronor per år. Det är mycket pengar.

Kanske är det billigare för dig att bo i hus än i lägenhet, om man jämför kostnaderna på papperet. Men bor du i hus tvingas du att ta stora lån. Har räntorna höjts kraftigt då det är dags att lägga om lånen kan det blir svårt för dig att bo kvar. Skräckscenariot är att tvingas sälja huset till underpris och göra en förlust.

Många rekommenderar att sprida bindningstiden. Du kan t ex ta två bottenlån, ett lån på två år och ett annat på fem år.
När räntan är låg satsar många på att ha en stor del av eller hela lånet med rörlig ränta. Det beror också på din situation — är ni två vuxna med bra inkomster så kanske ni har råd att ta risken med rörlig ränta. Många har under de senare åren tjänat på att ha rörlig ränta, men det kan vara riskfyllt.

Allt fler låneinstitut erbjuder ett räntetak på de rörliga räntorna. Det är ett slags försäkring med räntegaranti. Räntan följer den rörliga men går aldrig högre än det avtalade räntetaket. Med andra ord kan du försäkra dig mot stigande räntor. Vanligast är att du betalar en engångspremie för detta. Hur stor den är beror på hur mycket pengar du lånar, hur länge och vilken procent du väljer. Frågan är om det lönar sig. Det tål att tänkas över noga innan man slår till.

 

Ta över lån

Det händer att säljaren ställer kravet att du måste ta över hans gamla lån för att få köpa huset. Det är naturligtvis en förhandlingssak. Går du med på det bör du kontrollera om lånevillkoren ändras då du tar över lånet.

Det går att förtidsinlösa lån, men det kostar. Banken vill ju bli kompenserad för den ränteförlust den kommer att göra. Fråga banken om den exakta kostnaden.

Det kan också hända att du tvingas förtidsinlösa lån i den bostad du befinner dig i och som du ska sälja för att flytta in i ditt nya hus.
Gör du en vinst på din husförsäljning gäller det att ta reda på om du får föra över vinsten i ditt nya boende. Eller kommer du att reavinstbeskattas? Mäklaren, banken eller en jurist vet mer.

 

Villaräntor

 

TILLBAKA