Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Läs Villaägarnas bästa råd
till husköpare!

Pia

I tio år har Pia Bazzi arbetat som förbundsjurist på Villaägarnas Riksförbund. Det betyder att hon bland annat ger råd till blivande husägare per telefon.


De tio vanligaste frågorna Pia får av husköpare:


1. Vad ingår i köparens undersökningsplikt?


I stort sett allt! Du ska t ex anlita en sotare för att undersöka skorstenen och även kolla att alla maskiner fungerar. Det betyder att du helst ska sätta igång spisen och köra tvättmaskinen eller fråga säljaren om allt fungerar. Om säljaren svarar ja och det inte stämmer när du flyttar in, har du något konkret att gå på.
Det gäller alltså att ställa många frågor, t ex om avloppet fungerar. Allra helst bör du skriva ner svaren i kontraktet.
Ofta brukar en så kallad frågelista följa med kontraktet. Där svarar säljaren på frågor om husets skick. Den här frågelistan kan dock inte ses som en garanti från säljarens sida. Den är bara ett uttryck för säljarens subjektiva uppfattning om fastigheten. Visst kan du som köpare åberopa listan som grund för att undersökningsplikten minskar, men det betyder inte att din undersökningsplikt försvinner. För frågan är hur mycket säljaren egentligen kan om sitt eget hus? Han kanske inte har så stora byggnadstekniska kunskaper, t ex.

2. Ska jag gå med på en så kallad besiktningsklausul i kontraktet?

Det här är en mycket vanlig fråga eftersom det ofta skrivs kontrakt innan man har besiktning. En del mäklare och säljare använder konstiga formuleringar i kontraktet, som senare kan ställa till med bekymmer. Det kan t ex stå att köparen kan häva köpet om det vid besiktningen hittas väsentliga fel eller fel värda över 30 000 kronor att åtgärda. Det här är dåliga och förkastliga formuleringar.
Jag rekommenderar i stället att en så kallad öppet köp-klausul införs i kontraktet, där det står att du bereds tillfälle att senast ett visst datum undersöka fastigheten. Om det framkommer något som du anser dig inte kunna acceptera har du rätt att senast ett visst datum, utan kostnad, skadestånd eller annan påföljd, häva köpet. Erlagd handpenning ska i sådant fall i sin helhet återbetalas till köparen. Genom en sådan formulering binder du dig inte till några summor eller fel, det behöver egentligen inte ens vara något fel på huset för att du ska kunna hoppa av.

3. Ska jag ha en egen besiktning fastän säljaren redan besiktigat huset?

Ja, jag brukar rekommendera köparen att ha en egen besiktning. Säljarens besiktning har ju oftast bara legat till grund för att kunna teckna en så kallad överlåtelseförsäkring/dolda fel-försäkring, den har syftat till att bedöma vad som kan ingå i försäkringen. En vanlig överlåtelsebesiktning, som köparen själv beställer, tittar mer på fastighetens fysiska skick. Du har även möjlighet att vara med under besiktningen och ställa frågor. Det är väl värda pengar.
En annan viktig sak är att du bara kan ställa skadeståndskrav mot den besiktningsman du själv har anlitat.

4. Ska jag teckna en så kallad dolda fel-försäkring (överlåtelseförsäkring)?

Det här frågar många säljare, men svaret är i högsta grad aktuellt för köparen också. Här gäller det att noga läsa igenom alla försäkringsvillkor. Alla fel som kan uppkomma när det gäller hus omfattas definitivt inte av dessa försäkringar. Dessutom är premierna och självriskerna höga.
Jag brukar rekommendera många säljare att fundera på att ta med en så kallad friskrivningsklausul i köpekontraktet istället, som innebär att säljaren slipper ansvara för dolda fel i tio år köparens tillträde av fastigheten. Men säljaren riskerar att få gå ned i pris om han vill använda en sådan klausul, men det är inte alltid det blir så. Det beror helt enkelt på hur eftertraktat huset är.

5. Vår besiktningsman har upptäckt fel i huset som säljaren lovat att åtgärda före inflyttning. Hur löser vi det på bästa sätt?

Skriv i kontraktet inom vilken tid säljaren ska fixa det. Det ska även stå att det ska ske på ett fackmässigt sätt och att din besiktningsman sedan ska komma tillbaka och godkänna arbetet.
Men det blir lätt krångel kring detta så jag tycker att det är bättre med en prisreduktion istället. Då får du själv pengarna i handen och kan åtgärda problemen senare.

6. Vad ingår egentligen i köpet?

Här råder avtalsfrihet, ni kan egentligen avtala om vad som helst. Har ni inte gjort det regleras detta däremot i lagen. Det som t ex ingår i köpet är flaggstänger. Även det som utgör tillbehör till byggnaden ingår, det vill säga sådant som är till nytta oavsett vem som nyttjar dem. Hit hör ringklocka, dimmers och tvättmaskin.
Ibland är det tveksamt om saker är byggnadstillbehör och då bör man skriva i kontraktet hur det ligger till. Säljaren kan t ex ha fått en jättefin hatthylla i 50-årspresent, men ska han ta med den vid flytten måste ni skriva det i kontraktet. Samma sak med buskarna på tomten. Vill säljaren behålla dem måste ni helt enkelt avtala om det. Annars får han inte ta med sig några buskar.

7. Vad ska jag göra om huset är dåligt städat när jag flyttar in?

Oftast står det i kontraktet att hus och tomt ska vara väl rengjorda och tömda. I så fall rör det sig om ett kontraktsbrott från säljarens sida. Då kan du anlita en städfirma och sedan ställa skadeståndskrav mot säljaren. Här kan ibland mäklaren hjälpa till.

8. Vad ska jag göra om besiktningsmannen har missat något fel i huset?

Om besiktningsmannen har missat något du tror han borde ha upptäckt och du vill ställa skadeståndskrav, måste du läsa uppdragsavtalet och se vad som ingick i hans uppdrag. Alla köpare är inte medvetna om att besiktningsmannen bara tittar på en del av deras totala undersökningsplikt.
Om du kommer fram till att besiktningsmannen varit försumlig, gjort ett dåligt jobb och denne inte frivilligt betalar skadestånd till dig, kan du vända dig till ARN, Allmänna Reklamationsnämnden. Deras bostadsavdelning prövar ärenden som har lett till ekonomisk skada för dig och det kostar inget att vända sig dit. Det är förmodligen mycket snabbare att få ett beslut där än om du vänder dig till domstol.

9. Vad är ett dolt fel?

Rent juridiskt är det ett fel som köparen inte kunde upptäcka vid undersökning av fastigheten. Det ska vara ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med i hänsyn till fastighetens skick, ålder och pris. Felet ska dessutom ha funnits vid köpet.
Många tror att både det ena och det andra är dolda fel, men faktum är att väldigt få saker går under den benämningen. Det mesta går nämligen att upptäcka om man uppfyller sin undersökningsplikt och då är det inte ett dolt fel.
Exempel på sådant som däremot ofta klassas som dolda fel är felaktiga elinstallationer eller en nergrävd oljetank på tomten.
Är avloppet felaktigt utfört i badrummet eller om det inte finns fuktspärr bakom kaklet, kan det även röra sig om ett dolt fel. Det beror bland annat på hur länge det var sedan badrummet renoverades.
Samma sak om du hittar mögel i innerväggarna. Men fanns det tecken på mögel vid besiktningen, t ex en konstig lukt, borde du ha gått vidare och gjort en utökad undersökning som att borra i väggen (om du fått tillstånd av säljaren att göra så). I sådana fall är inte felet dolt.
Köper man ett gammalt hus måste man vid beaktandet av vad som utgör fel ta hänsyn till att man förr byggde och renoverade enligt andra byggnormer, det vill säga vissa saker som man tycker utgör fel är inte fel i fastighetsrättslig mening.

10. Hur går jag till väga om jag misstänker ett dolt fel i huset?

Beroende på situationen rekommenderar jag ibland köparen att ta dit en besiktningsman. Om din tidigare besiktningsman har missat ett allvarligt fel bör du ta dit en annan besiktningsman för att bedöma skadorna.
I första skedet upplyser jag köparen att han ska reklamera felet till säljaren. Att helt enkelt skicka ett brev med en vänlig ton där du beskriver felet och att du gör gällande att du anser det vara dolt. Sedan måste du framställa ett yrkande med avdrag på köpeskillingen, husets marknadsvärdesminskning. De här siffrorna är inte lätta att få fram. De flesta använder istället en åtgärdskostnadssumma, vad det kostar att åtgärda skadan. Men du behöver inte nämna några summor i det första brevet. Skriv att du yrkar avdrag på köpeskillingen och att du kommer att återkomma med ett exakt belopp när skadan utretts ytterligare.
Tar du kontakt med en advokat direkt finns risken att säljaren blir avogt inställd. Men om säljaren inte svarar på ditt brev eller vägrar att förhandla, kanske du måste ringa en jurist eller advokat. Då kan du även få veta mer om vilka chanser du har att vinna i domstol.
Ring ditt försäkringsbolag och få information om ditt rättsskydd. Den täcker kostnader för advokat upp till ett visst belopp, villkoren varierar beroende på försäkringsbolag.

 



Villaägarnas Riksförbund (www.villaagarna.se eller tel 010-750 01 00) ger fri rådgivning till sina medlemmar. De har inte bara jurister som svarar på frågor om husköp utan här finns även lantmätare, byggnadstekniker och fristående konsulter i arkitektur- och energifrågor. Du får ringa hur många gånger som helst och ställa frågor.
På sin hemsida har Villaägarnas Riksförbund lagt upp drygt 50 olika informationsskrifter — allt från familjerätt och hantverkarfrågor till det som berör dig som bor i eller ska köpa villa. Exempelvis finns det köpekontrakt och köpebrev som du kan ladda ned.
Runt om i landet har förbundet så kallade samarbetsadvokater. Hos någon av dem har du rätt till fri telefonrådgivning i en timme per ärende. Som medlem kan du även få en del rabatter, bland annat när det gäller besiktning, radonmätning, advokathjälp och köp av målarfärg.



TILLBAKA