Problem efter husköpet

En undersökning som Konsumentverket gjorde i mitten av 90-talet visar att det är många regler som inte efterföljs vid husköp.

38 procent av köparna i undersökningen har exempelvis inte fått information av mäklaren om undersökningspliktens innebörd; att de noggrant måste undersöka huset innan köp.

27 procent fick ingen objektsbeskrivning och 35 procent blev utan en individuell boendekostnadskalkyl.

En femtedel av dem som anlitade en besiktningsman fick bara en muntlig redovisning, något som är under all kritik. 59 procent av köparna blev aldrig informerade om vad som inte ingår i besiktningen.

Så många som en fjärdedel av köparna upptäckte allvarliga fel efter inflyttning i huset. Vanligast var fukt och mögel och fel i källare, tak, dränering, golv och avlopp.
Är du inte väl förberedd innan du slår till är det med andra ord stor risk att något ska gå snett.

Problem med säljaren

Ett vanligt problem som ofta uppkommer i samband med husköp har med städning att göra.
Det ställs höga krav på avflyttningsstädning och följande brukar säljaren ibland glömma att ta hand om:

• Trädgården ska lämnas i vårdat skick. Skräp och skrot ska tas bort.
• Golvbrunnar och ventiler ska rensas.
• Det måste rengöras bakom och under spisen, som även ska dras ut och rengöras på utsidan.
• Elementen ska tvättas och persiennerna ska torkas av.
• Spisfläkten ska rengöras in- och utvändigt. Den kan behöva skruvas isär för att man ska komma åt överallt.
• Det ska städas under och bakom badkaret.

Ett sätt att förebygga problemet är att träffas i huset på tillträdesdagen innan ni skriver under köpebrevet på banken. Då kan du tillsammans med säljaren gemensamt gå igenom huset och tomten. Då kan även säljaren t ex visa hur pannan fungerar, ni kan läsa av elmätaren, etc.

Är du inte nöjd med städningen, kan du genast ta upp det till diskussion. Ett alternativ är att säljaren får tid på sig att städa, eller så kan ni undanhålla exempelvis 5 000 kronor av köpeskillingen.

Andra problem

Vitvarorna och pannan ska fungera på tillträdesdagen. Men köparen har hela bevisbördan och det kan vara svårt att få ersättning i efterhand. Säljaren kan helt enkelt hävda att alla maskiner fungerade när han lämnade huset.
Mäklarna brukar ofta försöka medla när det här inträffar och ibland kan det hända att säljaren och köparen delar på kostnaden för att köpa en ny maskin.

Upptäcker du att huset är mindre än vad säljaren har sagt, kan det vara svårt att få upprättelse. Men är skillnaden större än 10 procent kan det däremot löna sig att gå vidare för att försöka få till stånd en sänkning av köpeskillingen. Kontakta först mäklaren, annars säljaren. Du kan också gå via domstol.

Större skador på huset

Misstänker du eller har du upptäckt fukt- och/eller mögelskador i huset, är den första frågan: Är felet uppenbart, synligt för blotta ögat? Eller har du eller din besiktningsman slarvat vid besiktningen?
Eller är det ett så kallat dolt fel, som ingen har vetat om? Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år efter försäljningen.

Läs mer under DOLDA FEL.

Vid upptäckt av fukt- och/eller mögelskador i huset kan du ringa till kommunens miljökontor. De kan eventuellt hjälpa dig att bedöma hur stor skadan är. Kontakta också ditt försäkringsbolag. Sedan bör du kontakta mäklaren/säljaren/besiktningsmannen och eventuellt en advokat, om ni inte kan komma överens.

Rättsskydd

Alla hemförsäkringar har ett rättsskydd, som kan betala delar av advokatkostnaderna om du behöver gå till domstol. De flesta försäkringsbolag betalar mellan 75 000-200 000 kronor i rättsskydd (ibland med vissa förbehåll) och självrisken är vanligtvis 20-25 procent av kostnaderna. Rättsskyddet täcker aldrig alla kostnader så kontrollera vilka villkor ditt försäkringsbolag har.

Hur hittar man en bra advokat? Kanske känner du någon som kan ge rekommendationer. Hör annars med din bank, ditt försäkringsbolag eller Villaägarnas Riksförbund, som har egna jurister som ger sina medlemmar juridisk hjälp kostnadsfritt.

De flesta advokater tar cirka 1 500 kronor eller mer per timme i arvode. Fråga gärna vad hela uppdraget kan tänkas kosta så att du kan besluta om det är värt att gå vidare.
Ofta försöker dock advokaterna få parterna att komma överens utan domstolens inblandning.

Bestämmer du dig för att gå till domstol måste en stämningsansökan skrivas. Den ska lämnas in på den ort där huset är beläget eller där säljaren bor. Blanketter och information finns hos tingsrätten.
En dom i tingsrätten kan överklagas till hovrätten.

Har säljaren avlidit övergår ansvaret till dödsboet eller dödsbodelägarna. Du har fortfarande tio år på dig att klaga.

Problem med mäklaren

Vart vänder du dig om du har blivit illa behandlad av en mäklare? Ja, det är minst sagt förvirrande eftersom det finns flera vägar att gå. Du kan nämligen välja ett eller flera av följande alternativ:

• FMN, Fastighetsmäklarnämnden, är en statlig tillsynsmyndighet där alla mäklare är registrerade och de kan ge mäklaren en varning. Ställer du den specifika frågan: ”Har mäklaren någonsin blivit anmäld?” är man från nämndens sida tvungen att upplysa om detta och då får du information om hela händelseförloppet. Men frågar du bara om mäklaren har fått en varning, vilket han kanske aldrig har fått eftersom han har ”friats” av nämnden, får du inte reda på något alls.
• ARN, Allmänna reklamationsnämnden. De tar upp ett ärende som har lett till en kostnad för dig. Exempelvis om du har fått en felaktig uppgift angående uppvärmningskostnaden eller bostadsytan. Det är kostnadsfritt att vända sig till ARN och de flesta mäklare följer deras beslut.
• FRN, Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (med viss anknytning till FMF, Fastighetsmäklarförbundet). Mäklare som tillhör FMF, FöreningsSparbanken Fastighetsbyrå eller LRF Konsult är anslutna till nämnden.
• Mäklarsamfundets ansvarsnämnd, om mäklaren är medlem i Mäklarsamfundet.
• Svensk Fastighetsförmedling, om mäklaren är medlem där.
• Svensk domstol

Men vänd dig i första hand till mäklaren om det uppstår problem efter en husaffär. Det kan hända att han är medveten om att han har gjort en miss.

En vanlig missuppfattning är att man tror att det är en mäklarfirma och inte själva mäklaren som har hand om ett försäljningsuppdrag. Men det kan endast vara mäklaren i fråga som är ansvarig och vars försäkring täcker eventuella skadestånd. Har du problem med en viss mäklare har mäklarfirman inget med tvisten att göra.

Har mäklaren varit vårdslös kan han tvingas betala skadestånd till dig. Mäklaren har sitt försäkringsskydd att falla tillbaka på och kan tala om var han är försäkrad.

De vanligaste orsakerna till anmälan

Vilka är de vanligaste anledningarna till att man anmäler en mäklare? Jo, att köparen inte har fått en boendekostnadskalkyl, att man inte har blivit upplyst om sin undersökningsplikt eller att mäklaren har agerat nonchalant.

I följande exempel har mäklaren utdelats en varning av FMN, den statliga Fastighetsmäklarnämnden:

• Mäklaren struntade i att ge köparna en boendekostnadskalkyl. En kalkyl måste alltid upprättas, även om det rör ett kontant köp av ett fritidshus.
• I objektsbeskrivningen stod det att fastigheten var radonmätt av kommunen utan åtgärd, trots att mäklaren hade tagit del av en radonmätning som visade så höga radonhalter att huset betecknades som en sanitär olägenhet. Nämndens motivering var att ”uppgiften är vilseledande och ägnad att ge spekulanterna tron att det inte fanns problem med radon”. Därför fick mäklaren en varning.
• En mäklare sålde en tomt med tre byggnader. I objektsbeskrivningen stod det att ett av husen var cirka 40 kvadratmeter, medan det endast var 25 kvadratmeter. FMN:s varning motiverades med att mäklaren måste ha insett att ytuppgiften inte kunde vara riktig. Att utan närmare kontroll ha angett ordet cirka gav inte en rättvisare bild av det verkliga förhållandet.
• En mäklare skrev inte i objektsbeskrivningen att fastigheten belastades med servitut. En felaktig uppgift om takets ålder skrevs däremot in. Mäklaren hade även skulder hos kronofogden.
• Mäklaren skrev inte i boendekostnadskalkylen när lånen (som köparen skulle ta över) skulle förnyas. Nämnden menade att det är av väsentlig betydelse för köparen att få uppgifter om låns bindningstid.

Vad blir följden av en varning?

Men vad betyder det i praktiken att mäklaren har fått en varning av FMN? Ja, inte mycket för en köpare som har råkat illa ut. Mäklaren jobbar nämligen på som vanligt. Du måste själv ta initiativ till att gå vidare om du vill ha skadestånd. Däremot kan allmänheten få veta att mäklaren har fått en varning genom att ringa till Fastighetsmäklarnämnden.
Då beslutet är taget i FMN kan du vända dig till mäklaren och försöka nå en överenskommelse. Du kan också kontakta mäklarens försäkringsbolag, eftersom han har en ansvarsförsäkring. Kommer du ingen vart kan du vända dig till Allmänna Reklamationsnämnden och/eller tingsrätten.

Årligen anmäls 200-300 mäklare till FMN och 40-50 får en varning. Anmälan ska vara skriftlig, den som anmäls får en kopia av det brev som skickas in och sedan kan han bemöta det om han vill.
Du bör anmäla en mäklare inom två år efter händelsen ägde rum. En varning hänger med i fem år, sedan tas den bort ur registret.

En mäklare kan också bli av med sin registrering och får då inte längre arbeta som mäklare. Men det händer i stort sett bara när mäklaren är svårt skuldsatt och har hamnat hos kronofogden. Oftast blir bara endast en handfull mäklare avregistrerade årligen, en anmärkningsvärt låg siffra om man tänker på antalet klagomål.

Problem med besiktningsmannen

De flesta misstag som sker vid besiktningar gäller fuktskador som upptäcks av köparen i efterhand.

Följande saker missar besiktningsmän oftast:

• Hela krypgrunden har inte inspekterats. Går det att åla i krypgrunden bör det göras. Annars ska det skrivas in i besiktningsutlåtandets riskanalys att inte hela krypgrunden har besiktigats.
• Om vissa utrymmen under taknocken eller efter långsidorna på vinden inte går att besiktiga, måste det skrivas in i besiktningsprotokollet.
• Anslutningen mellan plastmattan och golvbrunnen i badrummet är inte tät.
• Om golvet är uppreglat ovanpå en betongplatta på ett hus som är byggt på 70-talet måste det tas med i riskanalysen.
• Om inte hela huset kan besiktigas måste det skrivas in i besiktningsprotokollet. Köper du ett hus på vintern kan det exempelvis gälla ett snötäckt tak eller grund.

Har du anlitat en besiktningsman och får problem bör du i först hand vända dig till honom. Är han medlem i SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, kan du även kontakta organisationens ansvarsnämnd. Där kan man hjälpa dig om du har frågor angående besiktningen eller om du vill anmäla besiktningsmannen. Har du anlitat en SBR-ansluten besiktningsman som är godkänd eller certifierad i organisationen kan du vara säker på att han har en ansvarsförsäkring. Annars måste du försäkra dig om detta innan du anlitar honom.

Besiktningsmannen är bara ansvarig för besiktningen i två år (i vissa fall tre år) från och med besiktningen.

Du kan även kontakta ARN, Allmänna reklamationsnämnden. Dessutom kan du stämma besiktningsmannen i domstol om du tycker att han har varit vårdslös i sitt uppdrag.

Problem med banken

Fick du inte den ränta du blev lovad? Vad är det för konstiga avgifter som har tagits ut i samband med husköpet?
Dra dig inte för att ställa frågor till din bank eller kreditinstitut. Undrar du om svaren stämmer eller får du inte svar på dina frågor kan du ringa till Konsumenternas Bank- och Finansbyrå. Det är en myndighet som ger gratis vägledning i frågor som rör din bank och eventuella lån.

Problem med flyttfirman

Säkrast är att anlita en firma som är medlem i SMF, Sveriges Möbeltransportörers Förbund. De företagen har en transportförsäkring och har även förbundit sig att följa ARN:s rekommendationer.

Vid problem med flyttfirmor handlar de flesta anmälningar till ARN om föremål som har skadats under flyttningen eller att räkningen är högre än överenskommet.
Har du något värdefullt, exempelvis en dyrbar servis, kanske du borde fundera på att flytta den själv.
Ha i åtanke att det inte är lätt att få rätt vid en skadetvist eftersom det kan vara svårt att bevisa att skadan har uppkommit under flyttningen.

Det är moms på flyttjänster och då en privatperson begär att få ett pris av flyttfirman ska det anges inklusive moms, något som inte alltid efterföljs. Ring gärna runt till några flyttfirmor och jämför priser eftersom prissättningen är fri.