Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Fråga experterna

Ewa Wressmark

Fråga juristen
Ewa Wressmark



Om jag betalar handpenning och sedan vill hoppa av köpet - förfaller då erlagd handpenning?
Kjell

Det beror naturligtvis på vad som står i köpekontraktet. Ofta skriver man köpekontrakten så att handpenningen, eller i vart fall någon del av den, förfaller om inte köparen fullföljer köpet.
Jur kand Ewa Wressmark




Utfästelse "dolt fel"
Säljare har skrivit på köpekontrakt där det står att dränering ska vara utförd. Vid besiktning av huset, som utfördes efter kontraktsskrivning, undersökte vi inte dränering noggrant eftersom säljaren gjort en utfästelse angående dräneringen. Nu visar det sig i efterhand att dränering delvis saknas och den dränering som är utförd ej fungerar. Säljaren hänvisar till undersökningsplikten och vi hänvisar till den utfästelse säljaren gjort.
Vad gäller? Vad drar ni för slutsats utifrån de fakta ni får av mig här?
Daniel

Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det är emellertid så att harsäljaren gjort en utfästelse om ett visst förhållande, behöver köparen inte vara lika noggrann vid en undersökning som normalt. Det beror ju naturligtvis också på hur det rent faktiskt ser ut på fastigheten. Om det vid en visning visar sig stå vatten på tomten kan köparen troligen inte bara åberopa säljarens utfästelse, utan det får då anses finnas en utökad undersökningsplikt hos köparen. Men om det inte varit något som skulle kunna väcka misstankar om dålig eller obefintlig dränering får nog säljaren stå för sin utfästelse.
Jur kand Ewa Wressmark




Är på väg att köpa ut mina syskon från ett fritidshus. Var och hur går jag till väga?
Martin

Om ni alla är överens om att du ska köpa och hur stor köpeskillingen ska vara kan ni skriva ett köpekontrakt/köpebrev som uppfyller de formkrav som lagen ställer på köpehandlingar vid fastighetsköp. (Köpekontrakt och köpebrev finns att köpa i bokhandeln, reds anmärkning)

Om ni inte är överens kan du begära en tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion. Det kan man begära hos tingsrätten, som då utser en god man som ska sköta försäljningen. Vid en sådan försäljning kan självklart även delägarna lägga bud på fastigheten.
Jur kand Ewa Wressmark



Provbo/hyra hus innan köp
Vi har erbjudits att hyra ett litet hus under 12 månader för att provbo där. Därefter får vi (enligt muntligt löfte) köpa huset till en i förväg fastställd summa.
Två frågor:
1. Om vi hyr huset under 12 månader och sedan INTE vill köpa det, har vi då rätt till ersättning för de pengar vi lagt på upprustning och förbättringar av huset/trädgården?
2. Är husägaren bunden av sitt löfte och därmed skyldig att (om vi så önskar) sälja huset till oss efter 12 månaders provboende och till den i förväg överenskomna köpesumman?
Kan man skriva detta juridiskt korrekt/bindande? Hur, i så fall?
Vi är oroliga att säljaren kanske vill utnyttja vår situation och låta oss "plöja ner" tiotusentals kronor i huset/trädgården under året för att därefter sälja det till någon annan...och dessutom utan att ersätta oss för våra utlägg.
Vilka rättigheter och möjligheter finns för oss? Vad bör vi tänka på?
Josefine

Här handlar det faktiskt om två olika avtalsförhållanden, dels hyra av bostad, dels köp/försäljning av fastighet.
Om det gäller att bara hyra huset för att ”provbo” ska ni skriva ett hyreskontrakt med fastighetsägaren. Ni betraktas då som ”vanliga hyresgäster”. I ett hyresförhållande är huvudregeln att det är fastighetsägaren, inte hyresgästen, som ska bekosta renoveringar. Man kan emellertid avtala om annat och t ex att hyresgästen, i samråd med hyresvärden, får göra renoveringar med mera, och hur detta ska ersättas.

När det gäller fastighetsköp så måste alla avtal vara skriftliga. Muntliga avtal oavsett om det är löfte om köp eller om köpeskilling är inte bindande.

Om det är så att ni vill provbo i huset och sedan vara garanterade att få köpa det, måste ni, för att ett löfte om köp ska vara bindande för fastighetsägaren, skriva ett köpekontrakt med honom. Kontraktet kan då vara villkorat på sådant sätt att båda parter blir nöja. Bland annat kan man avtala om renoveringar och ersättning för detta och om köparen ska ha rätt att avstå från köp efter provåret.

Att skriva juridiskt hållbara kontrakt i så här udda situationer är inte enkelt. Jag skulle råda er att konsultera en jurist som kan hjälpa er med detta och även vara med i diskussionerna med fastighetsägaren.
Jur kand Ewa Wressmark




Friskrivningsklausul
Hej! Vi är på väg att köpa ett radhus via mäklare. Säljaren är en privatperson. Nu vill säljaren lägga till en friskrivningsklausul som lyder: "Köparen förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten."
Innebär det att vi inte har rätt att få ersättning vid t ex dolda fel eller andra typer av omfattande fel? Om man ska acceptera en sådan klausul (som till säljarens försvar vi var informerade om innan budgivning) är det rimligt att diskutera eventuell sänkning av köpeskillingen då vi tar risken framöver?
Jag har läst i andra forum här att en sådan generell klausul sällan är hållbar rent juridiskt, men man är orolig naturligtvis.
Tobias


När man säger att friskrivningsklausuler av generell natur inte är giltiga menar man klausuler där man säger att fastigheten säljs ”i befintligt skick” och att säljaren friskriver sig från eventuella fel och brister. En fastighet säljs emellertid alltid i befintligt skick och en friskrivningsklausul måste vara tydligare än så. En sådan klausul som säljaren i ert fall vill skriva har i praxis ansetts vara giltig. Man kan som köpare, om man accepterar klausulen, inte åberopa dolda fel. Som köpare ska man då vara särskilt noggrann vid sin undersökning och naturligtvis ska en friskrivningsklausul också påverka priset.
Jur kand Ewa Wressmark



Ersättningsanspråk
Har via mäklare sålt en fastighet. Efter budgivning fanns en tänkt köpare som sedan utförde besiktning av huset och fann brister. Mäklaren gjorde då en fortsatt teknisk utredning. Efter den sista besiktningen kom jag och köparen inte överens om priset, samt att de kom med nya grejer hela tiden t ex att garagedörrarna borde bytas.
Mäklaren tyckte att jag skulle ta deras bud, men uppgav att jag kunde välja vilken köpare jag ville eftersom inget var skrivet. Jag blev kontaktad av en familj som var med på budgivningen, nu ansåg de att priset kändes OK för dem. Jag valde då att de skulle få köpa huset.
Jag har nu fått ett anspråkskrav från den först tänkta köparen, att jag ska betala hela kostnaden för deras besiktning. Annars vidtar de rättsliga åtgärder. Tacksam för besked om detta är något som jag kan ställas till svars för?
Görel

Så länge ingenting är skriftligt avtalat gäller inga förpliktelser, varken för tilltänkt köpare eller säljare. Det är köparen som tar beslut om att anlita besiktningsman och det är också köparen som bekostar besiktningen. En konsekvens kan bli att man inte längre vill genomföra köpet.
Några anspråk på att säljaren ska bekosta besiktningen kan inte ställas av köparen om inga skriftliga avtal har ingåtts. Det kan också tilläggas att som säljare kan man själv välja vem man vill sälja fastigheten till, oavsett om en annan spekulant låtit besiktiga den. Därför skriver man oftast köpekontrakt med villkor om hur man ska förfara om eventuella fel upptäcks innan man låter utföra en besiktning.
Jur kand Ewa Wressmark

 


Vad gäller om säljaren vill att hans "hyresgäster" skall få bo kvar i huset tills vidare efter det vi skrivit kontraktet? Kan vi säga upp hyresgästerna direkt vid husköpet, kontraktsskrivandet eller "drar vi på oss problem" om vi inte skriver ner detta i kontraktet? Vi har en känsla att säljaren inte vill föra in detta i kontraktet.
Anders

Det är lite svårt att svara på frågan eftersom du inte anger vad det är för ”hyresgäster” som avses, hur länge de bott i fastigheten och vad det är för slags fastighet. Olika regler gäller beroende på hur hyreskontraktet är utformat, om besittningsrätt inträtt och vad det är för slags fastighet/bostad. Här måste man som köpare se upp för det är inte självklart att man kan ”bli av med” hyresgästerna.
Jur kand Ewa Wressmark

 


Hej! Jag ska skriva på ett köpekontrakt nästa vecka men får först tillträde till huset i september. När jag skriver på kontraktet måste jag lägga en handpenning på 10 %, men när måste jag betala köpeskillingen? Får jag vänta med detta tills jag får huset, det vill säga runt den 1 september?
Annika

Hur och när handpenning och köpeskilling ska erläggas är något som parterna kan avtala om fritt. Normalt erlägger man handpenning i samband med att köpekontraktet tecknas och resterande köpeskilling i samband med att man skriver köpebrev och köparen tillträder fastigheten, det vill sägai ditt fall den 1 september.
Jur kand Ewa Wressmark



Vi har köpt ett hus med villkoren att en genomgång av besiktningsprotokollet skulle ske. Besiktningsmannen ringde i förra veckan då jag var upptagen i ett möte och jag bad honom ringa tillbaka. Han var upptagen fram tills i dag, den 7 juni. I måndags var han på kurs och i tisdags var han ledig. Min fråga är, kan vi dra oss ur köpet trots att det i kontraktet står ”Villkoret gäller under förutsättningen att köparens begäran om återgång lämnas skriftligt senast den 5 juni”?
James


Det är upp till köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. Att anlita en besiktningsman är ett sätt att uppfylla sin undersökningsplikt. Som ni har skrivit köpekontraktet är villkoret villkorat, det vill säga ni har satt ett sista datum för när begäran om återgång ska kunna ske och den tiden har redan överskridits. Jag bedömer att ni inte kan frånträda köpet.
Jur kand Ewa Wressmark

 

Köparens eller säljarens ansvar?
Hej! Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967. I kontraktet finns två paragrafer gällande:"Faran för fastigheten" som säger att "Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad") respektive : "Särskild besiktning" (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet).
Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen.
Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen.
Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen "Faran för fastigheten" och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti?
Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen "Särskild besiktning" innan vårt tillträde i mitten av augusti? För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?
Gabriella


De båda paragraferna i köpekontraktet som du hänvisar till är s k casusskada (Fara för fastigheten) och culpaskada (säljarens vårdplikt).
Casusskada är en skada som varken orsakats av köparen eller säljaren. Det kan t ex vara att ett tak blåser av i en storm. Ofta innebär sådana skador att köparen kan häva köpet eller få nedsättning av köpeskillingen. Sådana skador svarar säljaren för fram till tillträdet.
Culpaskada uppstår när säljaren av vårdslöshet försummar att vårda fastigheten (t ex underlåter att göra vid ett fel som kräver akuta åtgärder). Vid sådana skador kan köparen, beroende på hur allvarligt felet är, häva köpet, få nedsättning av köpeskillingen eller kräva skadestånd (beroende på säljarens vårdslöshet).
Ett takläckage som du beskriver och som behöver åtgärdas akut, omfattas av säljarens vårdplikt (culpa) och ska åtgärdas av honom. I vårdplikten ingår nämligen att säljaren svarar för att fastigheten inte försämras fram till tillträdet. Här kan man således, beroende på hur allvarlig skadan är, begära hävning, nedsättning och/eller skadestånd.
De andra felen som ni hittat är däremot varken någon culpa- eller casusskada, utan är av sådan karaktär att de borde medföra nedsättning av köpeskillingen.
Jur kand Ewa Wressmark



Ansvar för dolda fel
Jag läste följande om ansvar för dolda fel i en artikel i DN : "Jordabalken ålägger dig som säljare detta ansvar i tio år efter att du sålt ditt hus, oavsett hur många gånger huset säljs sedan du flyttat." Så om jag har bott i ett hus i 3 år och sedan säljer det och det visar sig att det finns ett dolt fel som den nye ägaren upptäcker när han har tillträtt huset. Är det då den som jag köpte huset av som är ansvarig om jag kan bevisa att det fanns där när jag köpte huset?
Lena


Det är riktigt att man som säljare ansvarar för dolda fel under 10 år efter försäljningen av fastigheten. Om fastigheten har sålts vidare kan den nye köparen rikta sina krav mot ”sin” säljare. Den säljaren/köparen kan i sin tur rikta krav mot den förste säljaren, så kallad regressrätt. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att i samtliga led måste man konstatera att det är ett fel och att felet är relevant. Om man ska ha framgång med en regresstalan beror mycket på vad som avtalats mellan parterna. Det är inte säkert att utfästelser och villkor är desamma vid båda köpen.
Jur kand Ewa Wressmark





Fel boyta
Den 26 mars skrev vi på kontraktet för att köpa ett hus i Kalmar för 1 800 000 kr. I den skriftliga information vi fick om huset innan vi skrev på köpekontraktet står det att boytan är 142 kvm och biarean är 107 kvm. Detta skulle enligt informationen vara ”enligt taxeringsinformation”. Vi såg därför ingen anledning att misstänka att detta inte stämde. Garaget var inte inräknat i detta. Detta innebär att vi betalade 12 676 kr/kvm boyta. (1 800 000 / 142)
För att ta reda på hur mycket byggnadsställning vi kommer att behöva när taket ska läggas om, gjorde vi en mätning av husets yttermått. Det var då vi började misstänka att de uppgifter vi fått om husets area inte stämde. Vi kontaktade skattemyndigheten för att kontrollera den skriftliga information vi fått. Det visade sig att husets taxerade yta var 95 kvm boarea och 80 kvm biarea. Vi kontaktade då mäklaren för att påpeka misstaget, och han gick, efter viss diskussion, med på att kontrollmäta huset. Det visade sig att boytan är 119 kvm och biarean (källaren) är 89 kvm. Priset för boytan är nu istället 15126 kr/kvm. (1 800 000 / 119)
När Svensk fastighetsförmedling annonserar ut hus i tidningen så kan man alltid, klart och tydligt, läsa hur många kvadratmeter boyta ett hus har. Detta är alltså en viktig uppgift för att locka köpare. Den felaktiga informationen vi fått gör att vi känner oss lurade och missledda. Naturligtvis för att huset är mindre än vi först trodde, och även för att informationen kan ha gjort att fler familjer kom och tittade på huset och att fler familjer var med och bjöd. Det kan alltså ha lett till att huset blev dyrare än om man annonserat ut den korrekta boytan och biarean.
Vad kan vi göra? Hur mycket är rimligt att begära i kompensation? Säljaren anser att mäklaren gjort fel. Mäklaren säger att vi ska klaga skriftligt till honom, för att han sedan ska gå till sitt försäkringsbolag. Han säger också att det inte finns några garantier för att vi ska få någon kompensation.
Eva


Mäklaren ansvarar för hur objektet beskrivs i t ex en objektbeskrivning. Om man där skriftligen uppger (och därmed garanterar riktigheten) på boyta med mera har det i praxis ansetts att köparen inte ytterligare behöver undersöka dessa förhållanden, om man inte haft anledning att misstänka att uppgifterna inte stämmer. Uppgifter i en objektbeskrivning är således att jämföra med en utfästelse från säljarens sida.
En annan sida av saken är hur uppgifterna tagits fram. Kommer uppgifterna från säljaren (och mäklaren förmedlar dem vidare) har mäklaren enligt praxis en viss kontrollplikt. Är det uppgifter som mäklaren själv tagit fram har han ett ännu större ansvar för uppgiftens riktighet.
En uppgift om en felaktig yta, där uppgiften anses vara en utfästelse, är ett fel i fastigheten. Som köpare kan man begära nedsatt köpeskilling (från säljaren) eller väcka talan om skadestånd mot mäklaren (som förmedlat uppgiften).
Jur kand Ewa Wressmark



Fråga 1. Ved kjøp av fastighet i Sverige mellom f.eks. to nordmenn som parter (altså kjøper & selger). Tenk at avtalen etableres i Norge (tilbud & aksept skjer i Norge muntlig og skriftlig), men fastigheten ligger i Sverige. Blir det da en forutgående avtaleinngåelse i Norge iht norsk rett og en etterfølgende avtale i Sverige under svensk rett ? I Norge er jo avtaler rettslig bindende for begge parter ved aksept (skriftlig eller muntlig) og uten krav til særskilt kontrakt. I et slikt fall kan en tenke seg at fastigheten inte overdras til kjøper, samtidig som selger er ansvarlig iht gjeldende norsk rett?

Fråga 2. I Sverige hva hvis eiendomssalget skjer utenom megler eller advokat. Selger kjører markedsføring/budprosessen selv. Hvilke rettigheter har da kjøper mht dokumentasjon/innsyn i budene og sikring av avtaleinngåelsen? Er det lovpålagt krav om å benytte megler eller advokat ved salg av fastigheter i Sverige?? Takk for svar!
Arild Tolfsen


Fråga 1:
Vid försäljning av fastighet belägen i Sverige gäller svensk lag oavsett var avtalet ingås. Det är emellertid endast de formkrav som omfattas av Jordabalkens regler som är tvingande. Om parterna utöver detta avtalar annat kan t ex norska regler gälla avseende de delarna. Några av formkraven är att en skriftlig köpehandling ska upprättas, att köpeskillingen ska anges och att handlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring från säljaren. Här gäller alltså svensk rätt och köpet är ogiltigt om inte dessa krav är uppfyllda.
I köpekontraktet kan man emellertid avtala om andra förpliktelser än de som är gängse i Sverige. Man måste emellertid följa vad som står i Jordabalkens 4 kap 3 § - denna paragraf har följande lydelse:
Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att
1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 
2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 § (Regeln blir gällande om fastigheten ägs av annan än säljaren och köparen varit i god tro om detta, säljaren är då skyldig att betala tillbaka köpeskillingen; juristens kommentar). 
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes. 

Fråga 2:
Det finns inget krav att man vid fastighetsförsäljning/köp ska anlita mäklare eller jurist. Köparen kan inte kräva att få insyn i buden. Det är alltid säljaren som avgör till vem fastigheten ska säljas.
Jur kand Ewa Wressmark




I vår samfällighet ingår väg samt allmänningar med lekplatser. Min fråga är följande: De äldre i samfälligheten (i majoritet) vill ej fondera pengar för framtida eventuella reparationer på t ex vägen. De vill alltså ej betala för att de själva slitit på vägen utan anser att när behovet kommer skall de dåvarande fastighetsägarna stå för asfalteringen och ta ett lån för detta. Detta blir tvunget eftersom samfälligheten ej avsätter medel för framtiden. Är det inte lag på att man måste fondera pengar för sådant? Vi som är unga ser ingen lösning eftersom de äldre är i majoritet. Vi är nu oroliga för framtida höga kostnader...
Thomas


För samfälligheter gäller Lag om förvaltning av samfälligheter. En samfällighet kan förvaltas antingen genom Delägarförvaltning (av delägarna gemensamt) eller genom Föreningsförvaltning (genom en utsedd styrelse). Oavsett hur förvaltningen sker är en samfällighet skyldig att fondera pengar för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen. Som jag uppfattar dig förvaltas er samfällighet genom delägarförvaltning. Om delägarna inte är överens i en förvaltningsfråga kan man vända sig till Lantmäteriet för att avgöra frågan.
Jur kand Ewa Wressmark




Hur går det till att få prisnedsättning?
Jag funderar på att begära nedsättning av priset på min bostadsrätt i efterhand, på grund av att badrummet som jag köpt som renoverat har visat sig behöva göras om helt och hållet. Min fråga är - måste jag stämma den före detta ägaren inför domstol, eller finns det någon annan instans som kan avgöra detta? Om det går till rättegång - är det jag som betalar rättegångskostnaderna om jag skulle förlora?
Christina



I första hand ska man vända sig till säljaren för att försöka nå en överenskommelse. Om man inte kan komma överens återstår att vända sig med en stämning till tingsrätten. Någon annan instans finns inte att vända sig till när det gäller ett avtal mellan två privatpersoner.
Man kan ha rättsskydd i sin fastighetsförsäkring som innebär att man bara behöver betala en självrisk. I övrigt ersätter försäkringen i regel följande kostnader:
- ditt eget ombuds arvode och kostnader
- dina kostnader för nödvändiga utredningar som ditt ombud beställt
- dina kostnader för bevisning i rättegång och skiljeförfarande
- expeditionskostnader i domstol
- motparts rättegångskostnader som du har ålagts att betala
- motparts rättegångskostnader som du vid förlikning har åtagit dig att betala
Har du inget rättsskydd i din försäkring kan du åläggas att betala motpartens kostnader om du förlorar målet.
Jur kand Ewa Wressmark



Läckage golvvärme
Har köpt ett hus med golvvärme i källaren. Huset är från 1970 och golvvärmen är lika gammal. När jag flyttade in upptäckte jag att jag fick luft i elementen och fick fylla på systemet två ggr per dygn. Säljaren ordnade så att en rörfirma provtryckte systemet och fann att det var läckage. Vattenskadan kommer att gå på säljarens tidigare försäkring men golvvärmen är avskriven så den ersätts inte något.
Jag kommer nu att få stå för denna kostnad samt avskrivning för ytskick, om jag förstår det hela rätt. Är detta ett dolt fel som säljaren skall ersätta och likaså avskrivningen på ytskick ? Jag har alltså köpt ett hus med 65 kvadratmeter golvvärme som inte fungerar. Detta kunde inte upptäckas vid undersökning eftersom inga skador fanns och det tar
cirka ett halvt dygn för trycket att falla. Vilken uppgörelse bör man kunna träffa med säljaren och vart skall man vända sig ( mäklaren? )?
Lars


Läckande golvvärme
En läckande golvvärme kan mycket väl vara ett dolt fel, eftersom ett sådant inte kan ses med blotta ögat ens vid en noggrann besiktning, utan det krävs provtryckning för att konstatera ett läckage. Provtryckningar ingår emellertid inte i överlåtelsebesiktningar som görs av besiktningsmän.
Däremot kan det finnas skäl att göra en fördjupad undersökning om den vanliga besiktningen visat på någon viss risk, te x om en 35 år gammal golvvärme anses utgöra en risk. När man talar om dolda fel måste man emellertid också ta hänsyn till fastighetens ålder och skick. En 35 år gammal golvvärme som läcker kan möjligen anses vara ett fel som man som köpare kan förvänta sig. Jag tycker nog att du mot säljaren kan hävda att det är ett dolt fel som du inte hade anledning att förvänta dig och att du kan få nedsättning av köpeskillingen.

Ewa Wressmark, jur kand



Jag undrar vad som gäller när en brunn sinar redan av början i maj, när det stod i köpekontraktet att det kunde hända om det varit en lång och torr sommar. Är det ett dolt fel? Vi flyttade in i feburari i år och vi är två personer i hushållet.
Pia

Sinande brunn
Om säljaren i köpekontraktet har gjort en utfästelse om att brunnen kan sina först efter en lång och torr sommar och det visar sig att den sinar redan i början av maj, kan man troligen med framgång hävda att det är ett faktiskt fel i fastighet, som man kan få kompensation för. En sådan uttrycklig utfästelse/garanti innebär att säljaren svarar för vad han utfäst och köparen har inte kunnat upptäcka felet vid en undersökning. Köparen kan kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och få skadestånd. Talan om att häva köpet ska man väcka vid tingsrätt inom ett år från tillträdet.
Ewa Wressmark, jur kand



Exempel på utforming av ett servitut
Vår granne får vatten från vår djupborrade brunn via ledning. Rätten till vatten har varit muntligen avtalat. Vi skall nu sälja vår fastighet och vill föra in en skriftlig bekräftelse på grannens rätt till vatten i köpeavtalet med den nye ägaren till vår fastighet. Är det rätt att föra in det i köpeavtalet eller måste ett formellt servitut upprättas och registreras? Hur lyder i så fall en lämplig formulering?
Roland

Rätt till vatten från grannens brunn
Jag tycker absolut att grannfastighetens rätt att få vatten från Er brunn ska skrivas som ett servitut. Det har den fördelen att rätten inte bara gäller mellan nuvarande fastighetsägare, utan mellan fastigheterna och kommande ägare. Ett sådant servitut ska skrivas in i fastighetsregistret. Vid försäljning av fastigheten ska säljaren upplysa om servitutet och det kan gärna skrivas in i köpekontraktet för att inte det skall finnas några oklarheter på den punkten. Lämplig formulering, utifrån de aktuella förutsättningarna, kan en fastighetsjurist hjälpa er med.
Ewa Wressmark, jur kand


Besiktning enligt jordabalken
Jag har som jurist från tid till annan stött på begreppet "besiktning enligt jordabalken". Fastighetsrätt är inte min specialisering så därför är jag något frågande till begreppet besiktning enligt jordabalken. Tacksam för kort förklaring eller lästips angående begreppet besiktning enligt jordabalken!
Madeleine Glans

Uttrycket kommer av det som kallas köparens undersökningsplikt. Köparen har en långtgående undersökningsplikt vad gäller att ta reda på fastighetens skick innan köpet. En köpare som inte uppfyllt sin undersökningsplikt har svårt att senare hävda fel i fastigheten gentemot säljaren. När lagstiftaren har lagt ribban för vad som ska vara rimligt för en köpare att göra för att han/hon ska anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt, uttrycks det så här i 4 kap 19 § jordabalken:

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförligafastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Det finns oberoende besiktningsmän som kan anlitas för att göra en besiktning (de kallar ofta denna besiktning enligt jordabalken) och det innebär att huset besiktigas ur byggteknisk synvinkel. En sådan besiktning skall påvisa alla synliga fel och brister, t ex fukt, mögel, husbock, byggtekniska fel m.m. i fastigheten. Det som inte kan upptäckas vid en sådan besiktning kallas "dolda fel".
Det är viktigt att veta att, även om en köpare har anlitat en besiktningsman som "godkänt" fastigheten, anses inte köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt om det senare visar sig att besiktningsmannen slarvat och inte upptäckt synliga fel. Köparen ansvarar således, gentemot säljaren, för att han anlitat en besiktningsman med hög kvalitet.
Ewa Wressmark, jur kand


Vi har ett arrende i direkt anslutning till vår fritidsfastighet. Arrendet är skrivet på 50 år och 364 dagar och det finns inga byggnader på marken.
Det används heller inte för någon näringsverksamhet mer än att vi högg ner den granskog som var planterad på marken. Vi funderar nu på att köpa marken men jag har hört att arrenden som är på mer än 50 år är att betrakta som köp. Stämmer detta?
Lars B

Enligt jordabalkens 7 kap är arrendeavtal inte bindande mer än högst 50 år. Är ett avtal skrivet på mer än 50 år, som i ert fall, får det sägas upp när 50 år har gått. Olika formkrav gäller för arrendeavtal och köp av fastighet. Bl a ska ett köpeavtal för fast egendom innehålla en överlåtelseförklaring av säljaren att han säljer en angiven fastighet till köparen. Ett arrendeavtal har ju naturligtvis aldrig en sådan överlåtelseförklaring och redan där brister det i formkravet för att anse det som ett köp. Tvärtom blir verkan av ett arrendeavtal som är skrivet på mer än 50 år den att varken jordägaren eller arrendatorn är bunden av avtalet efter 50 år. Vill ni alltså köpa marken så måste det upprättas en köpehandling som följer de krav som ställs upp i 4 kap jordabalken.
Ewa Wressmark, jur kand

 

Vi flyttade in i ett hus i höstas och nu har vi upptäckt något som liknar vitt mögel som växer på innertaket på vinden. Vår  besiktningsman nämnde inte detta under besiktningen. Vi var inte själva inte uppe på vinden under besiktningen, så jag har inte en 
aning om detta fanns där då. En granne nämnde för mig att det saknas ventilation på vinden, och det verkar stämma. Kanske det är därför det är fuktigt där. Är detta ett dolt fel? Hur går jag vidare och vart vänder jag mig?
Familjen Larsson

Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid husköp. Att ta en besiktningsman till hjälp kan vara bra, men om denne missar synliga fel, vilket det verkar vara i ditt fall, kan man inte hävda detta mot säljaren. Eftersom möglet växer i innertaket, väl synligt, och det är förhållandevis enkelt att kontrollera om det finns ventilation kan man inte hävda att det är ett dolt fel. Du skall ta kontakt med besiktningsmannen. Har han gjort en slarvig besiktning kan du väcka skadeståndsanspråk mot honom. 
Ewa Wressmark, jur kand

 

Jag är jättesur! Jag vann en budgivning och mäklaren sa att jag skulle få köpa huset. Nu har jag haft en besiktning och plötsligt har mäklaren tydligen fått in ett högre bud från en ny familj, som absolut vill köpa huset. Han menar att säljaren inte är bunden vid mitt bud. Vi har ännu inte skrivit något kontrakt, men jag har ju blivit lovad att få köpa huset och har betalat 7 000 kronor för en besiktning. Är inte huset mitt?
Annika

Normalt gäller även muntliga avtal rent juridiskt, men när det gäller fastighetsaffärer är det ett krav på skriftlighet för att parterna skall vara bundna av ett avtal. Säljaren är alltså inte bunden av ett löfte till en intresserad köpare förrän köpekontraktet är skrivet.
Så tyvärr måste svaret bli att du nog får se dig om efter ett annat hus.
Ewa Wressmark, jur kand

 


 

Anders Ejermark

Fråga besiktningsmannen
Anders Ejermark





Vi har bott i vårt hus i 16 månader. I lördags såg vi att i källarplanet hade putsen släppt från väggen. Innanför den väggen är vårt duschrum. Vi har samma problem i tvättstugan på andra sidan dushrummet; putsen har släppt nere vid golvet; ca 10 cm upp. Duschrummet är ombyggt och kaklat 1993 och väldigt fräscht (luktar inte illa).
E nligt besiktningsdokumenten var det inget att anmärka på och inga förhöjda fukthalter kunde mätas; varken i källaren, duschen eller tvättstugan. Idag var en kille från vårt försäkringsbolag här och han sa att detta var något vi skulle står för; enligt honom var det normalt slitage. Jag kan för mitt liv inte förstå hur det kan vara så? Vi duschar inte onormalt mycket och har man ett fräscht duschrum så är det väl där man duschar och inte i badrummet på ovanvåningen?
Vid besiktningen fanns det ingenting att anmärka på och jag som är känslig för mögel har inte märkt något innan heller. Enligt försäkringsbolaget hade vi fel dimension på golvbrunnen; det är en alldeles för överdimensionerad och gammal (huset är byggt 1972) och enligt vår mening är den inte ens ofräsch. Hur ska vi gå vidare? Jag känner mig jättelurad. Här köper vi ett varudeklarerat hus, min sambo var och kröp i alla skrymslen och vrår två extra gånger med dels säljaren och dels med fastighetsmäklaren för att fylla vår undersökningsplikt. När köpet var klart fick vi avdrag för att garagetaket var ombyggt men inte enligt byggnorm samt att brandvägg till pannrum inte var färdigställt. Så jag tycker att vi med råge har fullföljt vår undersökningsplikt; han har knackat och kollat med mejsel och kniv samt ficklampa/pannlampa just för att inget fukt ska förbises. Och så får man det här; vi kan inte räkna detta som fuktskada utan eventuellt byggfusk alternativt dolt fel. Men enligt försäkringsmannen så blir vi tvungna att bekosta merparten själv och kan inte få hjälp av dem. Varför har man då en försäkring samt ett besiktningsprotkoll med ansvar från säljaren sida när det till slut hamnar hos köparen i alla fall? Vad gör vi nu? Tacksam för all hjälp och de råd vi kan tänkas få från er.
Carita och Robin


Hej Carita och Robin!
Det är omöjligt för mig att säkert bedöma vad felet beror på utan att undersöka saken själv. Jag gissar ändå att det beror på ett bristfälligt fuktskydd i väggen och/eller golvet i duschen. Det har tydligen tagit över 10 år innan problemen har visat sig, så helt otätt är det ju inte. Man bruka säga att ett våtrum inte är säkert vad avser tätskikten mer än cirka 15 år. Så med lite otur ligger väl detta våtrum där. Jag tror nog ändå att ett helt riktigt utfört våtrum borde klara sig längre.
Men i det här fallet tror jag det blir svårt för er att hävda dolt fel eftersom våtrummet är 14 år gammalt och därför skulle kunna vara uttjänt. Visst verkar ni ha utfört er undersökning noggrant men ni förutses också förstå att olika delar i byggnaden har olika livslängd. Man är tvungen att ta risken att delarna kan gå sönder lite tidigare än vad som anses vara en genomsnittlig livslängd.
Försäkringsbolagen har blivit mycket tuffare på senare tid med sina bedömningar av våtrum. Golvbrunnar är ett exempel på detaljer som de tittar mycket noggrannare på nu och ofta har synpunkter på. Tyvärr finns det väldigt många varianter på brunnar och monteringar av dessa.
Frågan för er är väl om det kommer att bli värre skador den närmaste tiden eller om ni kan vänta med att bygga om duschrummet. Det måste ni kanske ha någon hjälp att bedöma.
Anders Ejermark
, byggnadsingenjör




För mycket fukt?
Jag undrar var gränsen går för fukt. Vi har tittat på ett hus. Husets fukt har mätts i en regel i en yttervägg och värdet ligger på 15,5%. Ligger detta i riskzonen? Huset dränerades 2001. Vågar vi köpa det ? Vi har småbarn och är oroliga över att göra ett felköp!
Jaana



Hej Jaana!
Man brukar säga att gränsen för att mögel skall börja trivas går vid irka 17 % fuktkvot i trä. En fuktmätning vid ett visst tillfälle ger dock inte hela sanningen, fukthalten kan variera med årstider och annat. Så det fordras kanske mer än bara mätning. Man måste veta var i huset provet togs, vad var det för typ av konstruktion, var i konstruktionen, vid vilken årstid med mera. Dessutom måste man se materialet för att kanske kunna avgöra om det luktar eller om det syns något konstigt på det. Men om det är speciellt fukt och mögel du är orolig för så ska du naturligtvis kosta på att anlita en fuktexpert för att undersöka det hus du köper!
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Dolt fel
Jag sålde ett hus med tillträde i september 2005. Jag köpte själv huset och lät renovera det sommaren 2001. På försommaren 2007 uppstår en läcka i badrummet och det visar sig att firman, som gjort renoveringen 2001, i vissa stycken gjort ett "fuskjobb". Firman har gjort många jobb åt mig, alltid annars fullgott utfört. Kan jag bli ersättningsansvarig gentemot köparen?
Arne




Hej Arne!
Ja, det är rätt stor risk för det. Badrummet var så pass nygjort vid köpet att köparen sannolikt kunde ta för givet att arbetet var rätt utfört. Om det inte fanns synliga brister redan 2005 så är nog felet att betrakta som dolt. Och för detta ansvarar du som säljare i 10 år. Hu.
Ersättningen för dolt fel ska motsvara skillnaden i marknadsvärde mellan det felfria huset och det med fel i badrummet. Denna värdeskillnad är svår att bevisa, detta gör att domstolarna i stället oftast går på vad det kostar att rätta till felet. Men det rimliga är väl att du erbjuder dig att hjälpa till med en del av kostnaden.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör






Luktproblem...
Vi köpte ett hus för tre år sedan, huset byggdes under början av 1900-talet, köpeskillingen var 750 000:-, det ligger två mil utanför Skellefteå. Efter cirka 6 månader började en obehaglig lukt framträda som blev starkare och starkare, satte sig i kläderna och gick inte tvätta bort.
Efter kontakt med Anticimex och försäkringsbolag började vi riva upp golvet. Där fann vi att isoleringen, sågspån, låg direkt på jorden. Runt husets stenfot stod en stenullsisolering som var drypande blöt.
För att åtgärda detta fick vi ta bort 90 m2 jord och sand och bygga upp golvet på nytt med en traditionell krypgrund, allt detta till en kostnad för material på cirka 300 000:- samt en arbetsinsats på 1 200 timmar. Hur ser ni på detta när det gäler dolda fel kontra min undersökningsplikt? Ska tilläggas att grunden inte var inspekterbar vare sig inifrån eller utifrån. Samt i vårt köpekontrakt säger säljaren att det inte finns några fel på huset, som i övrigt är väldigt fräscht och välskött.
Johan


Hej Johan!
Det är nog lite svårt att svara bra på din fråga. Man borde veta mera eller se huset. Det verkar också ha gått lite lång tid mellan att du märkt felet tills nu, du måste reklamera köpet så snart du upptäcker felen. Men det kanske du har gjort?
Man får förvänta sig att ett gammalt hus kan ha problem med grunden. Speciellt om det har den här konstruktionen — en torpargrund som klätts in.
Om du anlitat en besiktningsman vid köpet borde han ha varnat dig för grunden, vilket borde ha föranlett dig att undersöka den noggrannare. En fuktexpert borde då ha tagit prov i grunden för att kolla att allt stod rätt till. Då hade du fått reda på problemen.
Att säljaren sagt att det är ett bra hus tror jag är för svepande för att betraktas som ett löfte att just grunden är felfri. För att det ska kunna betraktas som en utfästelse från säljaren, måste den vara rätt preciserad. Så jag misstänker att du får bita i det sura äpplet.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Jo, jag undrar angående radon. Vi tittar på ett hus byggt -63 med källare. Enligt besiktningsprotokollet finns blåbetong i mellanväggarna samt i ytterväggar på övre plan. Radonmätning och radonsanering har utförts och man har installerat mekanisk frånluftsventilation. Den senaste mätningen (jan-apr 2007) visar på ca 130 Bq/m3 +/- 33 Bq/m3. Jag vet att gränsen för nybyggda hus och målet för sanering är 200 och förstår dessutom att en viss radonstrålning finns mer eller mindre överallt. Min fråga är då: Hur ska jag tolka 130 Bq/m3?
Exempelvis: 1) Det är bra, det är bara att flytta in
2) Det är ok, men vi bör se om vi kan sanera mer
3) Det är trots allt inte alls bra, vi bör leta efter annat hus
Hur ska man tolka det?
Pierre


Hej Pierre!
Det ligger väl närmast till hands att handla enligt alternativ 1. Men detta är nog ett mycket personligt val. Det finns de som absolut inte kan tänka sig att bo i ett hus som alstrar radon, även om det skulle vara sanerat till en mycket låg nivå. Det finns också de som inte ens tycker att det är besvärande med halter över gränsvärdena. Jag har stött på bägge sorterna. Själv tillhör jag den första kategorin. Men om man får tro experterna som satt gränsvärdena så är det alternativ 1 som gäller!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Provtryckning av skorsten
Ingår det i undersökningsplikten att provtrycka en skorsten? Om det visar sig vara läckage till andra kanaler, kan man då hävda att det är ett dolt fel? Huset är byggt 1964 och skorstenen inte provtryckt sedan dess. Sotning har dock skett och säljarna har regelbundet eldat i den öppna spisen.
Petra


Hej Petra!
Det är inte fråga om ett dolt fel. Huset (skorstenen) är så gammalt att du som köpare måste förstå att det kan finnas brister i tätheten på skorstenen. Om säljaren på något sätt sagt att skorstenen är tät så kan du ha rätt till ersättning. Det är då fråga om en brist i utfästelsen han lämnat. Men det måste nog då vara en tydlig deklaration från säljaren att skorstenen är hel. Vi brukar fråga vid besiktningen om skorstenen är provtryckt de senaste åren. Om den inte är det talar vi om för köparen att detta måste göras. Att sotaren varit där och sotat är inte ett bevis på att skorstenen är hel.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Hej! Detta känns redan som en lång historia men jag ska fatta mig så kort jag kan... Vi har nyss köpt ett radhus. Vi har låtit en besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Efter att vi fått nycklar och allt var klart med köpekontrakt (vi övertog huset 31/8 2007) tog det mindre än en vecka innan vi såg de första tecknen på mögel och fukt under diskbänken. Stora delar av skärbrädan är nu, efter drygt tre veckor, täckt av grönt och gul-orange mögel. Hela skåpet under diskbänken är täckt av en möglig hinna. De andra underskåpen börjar visa samma symptom.
Vid spisen cirka en meter bort sitter diskbänken löst och det finns en massa mögel mellan skåsstommen och spisen, dessutom kröp där idag små insekter. Idag när jag var där så droppade det om skåpdörrarnas innerväggar. Vi skulle flytta dit nu på lördag, men har inställt flytten. Skåpstommarna är sannolikt från 1979 då huset byggdes och skåpluckorna renoverades för tio år sedan då de förra ägarna köpte huset. Vi ser nu att de tecken som vi tolkade som "normalt slitage" har med fukten att göra. Skruvarna till skåphandtagen är mycket rostiga. Ställningen till sopkorgen likaså. I kökets överskåp och i skåpen på motstående sida diskbänken är skruvarna helt opåverkade. Lätt gulnade/missfärgade fläckar på luckor (både över- och underskåp) är de platser där möglet nu framträder.
Besiktningsmannen har i sitt utlåtande skrivit att diskbänken är utan anmärkning och kontroll under utan anmärkning. Då besiktningsmannen frågade säljarna om de haft problem med fukt eller mögel svarade de "Nej, aldrig". Han frågade flera gånger och fick samma svar. Han tittade in under diskbänken men jag minns inte om han kände på rören. Jag kollade också in och där stod en massa rengöringsmedel och det doftade mycket av citron. Säljarna är ett par som är över åttio och jag tyckte att det var typiskt för den generationen att ha sina rengöringsmedel under diskhon (mormor och farmor hade det så också)!
Vi kollade på skärbrädet. Det var rent och inoljat på det sätt som bara de äldre tycks kunna (mitt är alltid torrt och fult) och jag var på vippen att fråga hur hon gjort eftersom det var så fint.
Nu känner jag mig blåst och naiv. Idag var jag där med en besiktningsman från förra ägarens försäkringsbolag. Sammanfattat sa han att det var det mest fuktskadade kök han sett. Han konstaterade, vilket jag själv också gjort, att orsaken är kondens och då gäller inte den försäkringen. Han var mycket förvånad att besiktningsmannen inte märkt något. Han konstaterar att man måste riva ut allt, gå in i väggen och under golv. Vi har ett litet barn och snart har vi två.
På min fråga om vi alls borde flytta in i det här huset svarade han klart "Nej\". Vilka rättigheter har vi nu? Jag har tänkt begära att besiktningsmannen kommer och kollar igen. Jag måste erkänna att jag som lekman inte märkte någon mögelindikering när jag var med vid besiktningen. Alla nu angripna ytor var helt rena och jag kände ingen lukt. Borde besiktningsmannen reagerat på de rostiga skruvarna och den rostiga sophållaren? De gulnade fläckarna, den lösa diskbänken? Har vi som familj brustit i vår del av undersökningsplikten på den här biten? Vi antar att vi inte har det eftersom det var en del av det han undersökte och som ingick i avtalet med honom.
Vad gäller när säljarna säger att de inte har haft problem med fukt? De är mycket arga på oss och har kontaktat advokat. De påstår att de aldrig sett något mögel eller haft problem med fukt. Men det är ju uppenbart att detta inte är något nytt. Att fixa detta är en stor kostnad. Vi köpte huset bland annat för att köket var tillräckligt ok, för vi vill inte lägga pengar och tid på en köksrenovering. Nu står vi här med något värre. Vem kommer få betala detta kalas? Säljarnas villaförsäkring gäller inte eftersom det är kondens som är orsak. Besiktningsmannen upptäckte inget. Säljarna påstår att de ens aldrig sett något mögel. Vi har uppfyllt vår plikt att undersöka köket genom besiktningsmannen. Eller?
Kan man häva ett köp om säljarna ljugit? Hur förhandlar man om prisnedsättning? Har vi rätt till det? Mycket tacksam för era råd och kommentarer i denna stund av vanmakt. Vi är ju utan beboelig bostad om en månad och det är ju inte så lattjo, särskilt inte med tanke på att vi kommer ha en nyfödd bebis då. Hälsningar från Erika med familj
Erika Svensson




Hej!
Som advokaterna brukar börja: Det beror på..... Ditt problem kan antingen klassas som ett dolt fel eller som bedrägeri från säljarna.
Dolt fel är det om säljarna lyckas hävda att de inte förstod att fukten vid diskbänken var mer än vad som var naturligt. De kanske putsade och fejade för att hålla borta fukt och mögel som de trodde var normalt.
Bedrägeri är det naturligtvis om de förstod att detta berodde på något fel och försökte dölja det vid försäljningen.

Min misstanke, utan att ha sett huset, är att det strömmar ut varm fuktig luft någonstans på denna plats i huset. Fukten kondenserar kontinuerligt i skåpen vid diskbänken och värme kombinerat med fukt gör att möglet får en gynnsam miljö att snabbt växa till i. Fukten och värmen kan då komma från ett varmvattenrör som läcker eller från ett läckande avlopp från en diskmaskin?

Du borde med framgång i vart fall kunna hävda ersättning för dolt fel och möjligen även för bedrägligt förfarande. Det sista är sannolikt mest ekonomiskt fördelaktigast för dig eftersom ersättningen i så fall beräknas utifrån kostnaden för att åtgärda felet. Om du i stället får felet att klassas som dolt ersätts du med minskningen i fastighetens hela marknadsvärde på grund av felet. Detta är svårare att uppskatta, speciellt om felet är relativt litet i förhållande till fastighetens hela värde.
Men ta först reda på orsaken till möglet, gå sedan vidare med hjälp av advokat om det behövs.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Fuktgenomslag och mögel i källaren
Idag tittade jag på ett hus som hade klara fuktproblem. Huset är 40 år gammalt och aldrig omdränerat. Marken lutade in mot huset från två väderstreck. Inne i huset kunde jag se en vit mögelpåväxt på ena väggen och stora bubblor i färgen med porös betong under på andra väggen. Väggen bakom panelen i gillestugan gick ej att besiktiga. Jag undrar hur farliga dessa anmärkningar är? Räcker det med att dränera om huset eller måste halva tomten grävas ut för att bli av med marklutningen. Vad måste göras i källaren? Räcker det att installera en avfuktare eller är den fuktgenomslagna betongen förstörd och måste muras om? Är kostnaden för detta mellan tummen och pekfingret flera hundra tusen eller tiotals tusen? Tack på förhand.
Michael



Hej Michael!
Det du beskriver är ett vanligt problem (i Skåne har jag hört att de till och med accepterar källarfukten och lär sig leva med den!). Företeelsen hör lite ihop med husets ålder och den typ av grundläggning man använde då. Byggnaderna grundlades med källarväggar som gick ner i marken och stod på betongsulor eller berg. Mellan väggarna inne i grunden fyllde man upp med grus och gjöt ett golv av betong. Utanför källarväggarna lade man tegelrör som dränering och fyllde med grus (i bästa fall). Konstruktionen har två praktiska problem för dig och andra som vill ha en torr källare i denna typ av hus.

Grundmurarna går som sagt förbi golvet ner i marken. De suger därmed upp fukt som visar sig som fuktutslag nedtill längs väggarnas insida. Den fuktvandringen går inte att hindra annat än med stora ombyggnader.
Betonggolvet ligger direkt på marken. Det vandrar därmed upp fukt även genom golvet. Denna fuktvandring går heller inte att stoppa med mindre än att man byter ut hela betonggolvet. Men då har man ändå murarna i punkt 1 kvar.
Fukten som kommer in dessa vägar är inte besvärande om man ventilerar bort den. Men fuktvandringen medför att du aldrig med rimliga insatser kan få källaren i dessa hus så torr att du kan inreda den hur som helst. Du måste alltid ha en beklädnad på golv och nedtill på väggarna som släpper igenom den, normalt, lilla fukt som tränger igenom.

Detta gäller i huvudsak även källarens ytterväggar. Visst kan du dränera om dem men du får dem inte helt torra eftersom du inte kommer åt murens insida som går ner under golvet. Fukt kommer att sugas upp i väggen underifrån. Så då får du fundera över vad du vill använda källaren till. Du kan naturligtvis få en mycket bättre miljö inne om du dränerar om grunden och lägger värmeisolering och bra dränering på utsidan. Och du behöver inte ”gräva ur halva tomten” för att dränera och avleda vattnet. Det räcker med den närmaste marken kring huset. Men trots en ny dränering är det inte bra att inreda källaren med fuktkänsliga material. Du kan ju i alla fall inte ha fuktkänsligt eller tätt material på golvet eller längs väggarnas nederdel. Däremot kan du ha stengolv med värme i, om takhöjden medger en liten uppbyggnad på golvet. På väggarna kan du ha färg som är tillräckligt genomsläpplig för lite vattenånga som du sedan ventilerar bort.

Dina farhågor om att murarna håller på att rämna är sannolikt ogrundade (även om jag stött på några typer av betongmurblock som blivit helt urlakade med tiden). Och det vita skägget på nederdelen av väggarna behöver inte tyda på en helt slut dränering. Det kan även bero på en olämplig färg eller dålig ventilation av källarväggen just där. I många fall tror jag att man kan låta bli att dränera om grunden, i vart fall om man bara tänkt ha källaren som förråd, som den var tänkt från början.

Men om du vill dränera om är det säkert en kostnad kring 100 000 kr, väldigt beroende på hur huset ser ut. En avfuktare kan man ju använda men den tar bara hand om effekten av problemet, inte orsaken.
Så om du tänker ha källaren som förråd kanske kostnaden är 0 kr men om du tänker inreda bostadsrum kanske kostnaden blir flera hundra tusen.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Det finns något som heter Svenska Byggingenjörers Riksförbund och Sitac. Har det någon betydelse var man tar sin besiktningsman från?
Kenneth

Hej Kenneth!
Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) utbildar och godkänner besiktningsmän. SITAC kan certifiera godkända besiktningsmän om de har en kontinuerlig verksamhet. På SBR:s hemsida kan du se vilka som är godkända och certifierade. Välj en som är certifierad.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Vilka är de allvarligaste och mest kostsamma bristerna att åtgärda?
Vi letar ett hus att ha som fritidshus. Vill ej ha sommarstugestandard utan helst ska "allt" finnas, men det gör inget om det är äldre standard typ dusch och toalett i källaren. När jag tagit del av besiktningsprotokollen (säljarerns) har jag blivit förvånad över hur många allvarliga brister som tagits upp på "fina" hus vi tittat på. Nästan alltid är det för hög fuktighet i källare med risk för mikrobiell påväxt.
Nyss var vi och tittade på vårt drömhus som vi tyckt sett så fräscht ut trots att det är byggt på 20-talet. I besiktningsprotokollet kunde man t ex läsa: "Utventilerad krypgrund-mikrobiell påväxt på blindbotten samt vind, tilläggsisolerat, mikrobiell påväxt på yttertakspanel."
Frågar man mäklaren om detta verkar det som att det ej är så farligt. Själv uppfattar jag dessa brister som mycket allvarliga och att de bör åtgärdas rätt fort samt att det blir mycket kostsamt. Har jag helt fel i det jag tror? Vad/vilka brister ska man akta sig för, dvs är ohälsosamma och mycket kostsamma att åtgärda? Vad kan tänkas behöva göras på huset jag beskrev? Och, sen undrar jag också om det finns någon speciell hustyp som ej lätt drabbas av fuktskador, dvs vilka hus/hustyper är säkrast\? Vi har alltså inte råd med någon lyxvariant! Mycket tacksam för snabbt svar!
Lena

Jag kan absolut förstå din reaktion på besiktningsprotokollen! De många anmärkningarna beror säkert på att besiktningsförrättarna känner sig tvungna att signalera för risken med skador i flera typer av konstruktioner. Kunnigare och mer erfarna besiktningsmän har sannolikt färre sådana anmärkningar. De kan nog undvika en del av noteringarna där de genom sin kunskap kan avskriva risken. Men man måste som besiktningsman vara väl medveten om att det kan hittas fel som kan komma tillbaka som skadeståndskrav från uppdragsgivarna. Och det är inte kul!

När man ser ett besiktningsprotokoll med flera noteringar om risk för skador så förstår jag att den första tanken blir att ”det här törs man ju inte köpa”. Men å andra sidan finns det inget hus som inte har något fel och som framför allt inte kommer att få framtida problem. Frågan är bara vilka typer av problem man kommer att få och om de är små eller stora. När man byggde med blåbetong på 60-talet visste man inte att det skulle bli radonproblem, när man byggde betongplattor med isolering på översidan under 70-talet visste man inte att det skulle bli mögelproblem, när man byggt med gipsskivor i badrum ända fram till nu så hade man inte uppmärksammat att det lätt blir mögel i denna konstruktion om det blir minsta otäthet i väggen, och så vidare. Det finns säkert hus som byggs i dag som kommer att visa sig ha betydande problem om några år. Det finns heller ingen sanning i att man byggde bättre förr. Det visar exempelvis torpargrunderna som nu får fuktskador. Där är det ändrad användning av husen/konstruktionen som ställer till problem.

Man måste förstå att alla hus fordrar skötsel och att äldre hus kan ha reparationsbehov. Köper man hus måste man vara beredd att lägga ner tid och/eller pengar för att ta hand om det.

Om jag skall vara väldigt generell så skulle jag säga att den säkraste grundkonstruktionen är en betongplatta med underliggande isolering och på den ett hus av valfri konstruktion där det är viktigt med bra fuktventilation och värme invändigt. Och jag tror ändå på den gamla sanningen att hus skall ligga lite högt (=torrt). Det huset tror jag du kan hitta även med mindre plånbok.
Lycka till!
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Vad gäller om man köper ett hus utan att besiktiga det?
Vi har i princip bestämt oss för ett hus vi vill ha. Vi har varit där två gånger och tittat, andra gången hade vi med oss en god vän som är byggtekniskt kunnig och jobbar inom den branschen. Han tittade igenom huset och har i princip genomfört ett okulär besiktning. Han påpekade brister, gav kostnadsförslag samt påpekade vad som är gammalt och kasst, vilket kommer att påverka priset på fastigheten. Vår vän är inte en besiktningman utan "bara" tekniskt kunnig!
Sen har jag sökt på internet om vad som ingår i besktning, och det är till och med så att saker som vår vän påpekat inte ingår i en besiktning. Han påpekade bland annat att elen är gammal och gav kostnadsförslag på det. Men allt det som han inte direkt kollat så djuptgående som vatten och avlopp, radon, el, fuktmätning (det luktar inget), skorsten och borrning i väggar ingår ju heller inte i en vanlig besiktning!
Huset vi ska köpa är gammalt, från 1928, och givetvis lite slitet. Men frågan är vad som kommer att klassas som dolda fel, eller om allt är att förvänta sig av ett så gammalt hus? Så min fråga är: Vad är skillnaden juridiskt sett om vi själva undersöker huset med hjälp av vår sakkunnige eller om vi anlitar en besiktningsman? Vilken nytta har vi av en besiktningsman? Skulle exempelvis avloppet paja, vad är då skillnaden om vi övertagit huset i det skick det befann sig utan att ha gjort en besiktning men ändå blivit lovade att det var ett fungerande avlopp eller att en besiktningsman godkänt avloppet (utan att direkt kolla det)? Kommer en besiktning av ett sånt här gammal hus egentligen inte bara innebära att besiktningsmannen skriver en lista på de fel som finns på huset som vår vän samt säljaren redan berättat? Och om något sen pajar är det att beräkna på grund av husets ålder? Ansvarar säljaren för dolda fel i 10 år även om en godkänd besiktningsman inte tittat på huset? Kort och gott, motivera för oss varför vi behöver en besiktningsman! Tacksam för svar!
Sara

Hej Sara!
Du köper alltid en fastighet i befintligt skick. Detta innebär att du måste undersöka det du köper. Om det finns fel som går att se eller misstänka måste du ta hänsyn till dessa när du betalar för fastigheten. Om fastigheten/huset är gammalt så måste man misstänka att det är saker som är uttjänta och saker som inte uppfyller moderna krav. Det är bara fel som inte gick att se och heller inte gick att misstänka som man kan få ersättning för i efterhand av säljaren, så kallade dolda fel.

Fel som gick att se eller misstänka ansvarar man alltså för själv, man får skylla sig själv om man inte upptäcker dem. Det innebär att om man inte är en person som klarar av att se eller misstänka vad som är fel i en fastighet måste man ha hjälp. Lagen och praxis i domstolar ställer rätt stora krav på kunnigheten hos den som köper fastighet. Och det är inte bara själva huset som man skall undersöka för att uppfylla sin undersökningsplikt!

Som du själv upptäckt tar inte en så kallad överlåtelsebesiktning med alla de delar som du ansvarar för. Om du skall uppfylla undersökningsplikten måste du bland annat mer eller mindre kolla: byggteknik, rörinstallationer, elinstallationer, värmeinstallationer, ventilation, skorsten, oljetank, vattentäkt, avloppsbrunnar, bygglov, servitut, andra nyttjanderätter, tomtgränser, radon, etc. Det räcker inte heller att du bara tittar på plats, du förväntas även ta reda på saker genom att ta kontakt med myndigheter, med mera. Det kan vara ritningar som finns hos kommunen, provtryckningsprotokoll som finns hos sotaren, servitutshandlingar som finns hos lantmäteriet eller inskrivningsmyndigheten, etc.

Så om din hantverkshjälp har koll på alla de här delarna är ju allt frid och fröjd. Annars kan du behöva någon som har som jobb att hålla reda på vad du som köpare har för ansvar och utför undersökningen med den bredd som behövs. Det finns besiktningsmän som har som mål att överta hela undersökningsplikten och ge råd om vad som behöver göras åt felen som upptäcks.

Sedan kan du behöva ytterligare hjälp med det som en besiktningsman misstänkt vara fel men inte hade egen kunskap att gå till botten med. Det är det som i besiktningsprotokoll kallas fördjupad undersökning. Då kan t ex en hantverkskunnig person kanske utföra detta om det rör hans kunskapsområde.

I ditt fall är det naturligtvis så att du får räkna med att behöva göra om det mesta i huset och kanske på tomten också. Men om du inte haft någon kunnig hjälp och själv inte förstått hur mycket som kan vara nödvändigt att göra så hade du antagligen haft mycket stor hjälp av en besiktningsman.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Hej! Vi är på väg att köpa ett hus som är byggt 1930 och tillbyggt 2006. Hur mycket kostar en installation av krypgrundsavfuktare? Det har gjorts en besiktning för säljaren i juni 2007 där fukt har uppmätts på ett par ställen i huset. Behöver vi göra en ny besiktning?
Anna

Hej Anna!
Det finns mer eller mindre avancerade avfuktningslösningar. Titta på hemsidan hos Munters torkteknik, där hittar du bra lösningar, tror jag.
Jag tycker du skall låta utföra en egen undersökning. Det är tryggast för då har du någon som enbart jobbar för dig. Om det är fuktproblematiken du är mest intresserad av skall du ta någon som är specialiserad på fukt.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Anticimex överlåtelsebesiktning
Vi hade tänkt köpa ett hus där säljaren/mäklaren skall besiktiga huset med hjälp av Anticimex och det skall då bli en försäkring av detta som vi då får ta över. Vi skall vara med på besiktningen. Kommentar? Tycker ni det är relevant att själv anlita en besiktningsman? Finns det risk för att vi själva får stå för alla framtida problem eftersom det t ex ”fanns med i riskbedömningen vid besiktningen” i den försäkringen?
All hjäp uppskattas, vi vill inte köpa grisen i säcken
Fredrik

Hej Fredrik!
Jag tycker att man alltid skall ha en egen besiktningsman, helst en som klarar att överta din undersökningsplikt och som kan ge dig råd för att avhjälpa de fel ni hittar i fastigheten. Du skall själv vara med vid besiktningen och bolla dina frågor med besiktningsmannen, både före och efter undersökningen. Du kan läsa rätt mycket om försäkringsbesiktningarna på Konsumentverkets hemsidor. Allt det som den tidigare besiktningsmannen ansett utgöra en risk i fastigheten måste du ta hänsyn till vid ditt bud på fastigheten. Du måste ta reda på vad det skulle innebära ekonomiskt om risken infrias och fastigheten blir skadad.
Att köpa ett begagnat hus innebär att man köper huset i befintligt skick, det vill säga man måste själv undersöka det man köper på så bra sätt som möjligt. Det kommer alltid att finnas grisar i säcken, det gäller bara att se till att bara finns smågrisar kvar, de stora skall ut.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Rörstammar
Vi tittar på ett hus från 1974 som verkar vara i mycket gott skick. En sak som kan vara svårt att undersöka är skicket på rörstammarna i huset. Är fel på dessa dolda fel? Om inte, hur går man tillväga för att åtgärda dem? Ytterligare en sak, huset har en bastu. Hur går man tillväga för att säkerställa att den inte har problem eller kan orsaka problem i framtiden? Det är ju ganska svårt att testa den innan köpet. Tack.
Tony

Hej Tony!
Huset börjar bli så pass gammalt att ett eventuellt läckage i rören inte är helt oväntat. Jag tror inte du kan få ett sånt fel klassat som dolt fel i en process mot säljaren annat än om felet uppträder i en del av systemet som har blivit renoverat senare, exempelvis ett nyligen ombyggt badrum. När man renoverar badrum, toaletter, kök och tvättstuga i ett sådant hus är det lämpligt att försöka byta ut angränsande delar av rörsystemen samtidigt, då får man kontinuerligt ett hållbart rörsystem i huset. Detta borde inte vara förknippat med några stora extrakostnader heller. Om man vill kolla rörsystemen noga vid köpet kan man ta hjälp av en van rörinstallatör som kan avgöra rörens kondition.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Ytterligare besiktning
Vi är intresserade av ett hus där säljaren har anlitat en besiktningsman att gå igenom huset. Protokollet har blivit tillgängligt för oss. Bör vi själva anlita en besiktningsman för att göra samma undersökning? Tack på förhand!
Magnus & Jenny

Hej!
Du borde anlita en egen person som undersöker fastigheten. Du är då säker på att du uppfyllt din undersökningsplikt (om den du anlitar tar hela ansvaret) och du har någon på din sida att diskutera eventuella problem i fastigheten med.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Verandan på vårt hus var fusklagat och jag har bytt ut taksvall, laskat bjälkar och lagt nytt tätskikt. Huset är byggt -34 och på taket låg en stor trall. Borde besiktningmannen haföreslagit fördjupad undersökning eller är det min sak? Vilken rätt har jag som köpare?
Ulf

Hej Ulf!
Jag kan inte att säga om din (?) besiktningsman borde ha upptäckt detta. Det beror på vad man kunde se på plats när du köpte huset, vad säljaren har sagt och vad man kunde förvänta sig, t ex med ledning av hur huset i övrigt såg ut. Om det fanns fler brister i utförandet som ni redan upptäckt så borde man misstänka att det kan finnas dolda brister. Men om allt annat var utan anmärkning kan detta möjligen vara ett så kallat dolt fel för vilket du möjligen kan få ersättning av säljaren för.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Köpte hus i våras och när snön smälte upptäckte jag att det var en vattenläcka på tomten (invattnet till huset). Vi var tvungna att gräva upp detta och vattenkillen upptäckte då att det var en relativt ny lagning som gått sönder plus att kopplingen inte är godkänd för detta ändamål. Är detta ett dolt fel?
Mattias

Hej Mattias!
I mina öron låter det som ett dolt fel. Felet gick inte att se eller misstänka, det var inte förväntat med tanke på lagningens ålder och det var en relativt nyligen utförd lagning (som borde varit fackmässigt utförd). Att det var snö på tomten tycker jag är ett förhållande som gör att du inte kunde förväntas se eventuellt uppträngande vatten. Jag tycker inte att man skall behöva skotta av tomten för att vara säker på att man uppfyllt sin undersökningsplikt. Men det finns de som påstår att man inte kan skylla på att det var snö exempelvis på ett tak där det annars gick att se att det fanns ett fel.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Dolt fel? Klämring och manschett saknas
Vi har köpt ett hus byggt 1961. Ett badrum renoverades 1994 av en auktoriserad firma som dock har gått i konkurs sedan dess. Badrummet har klinkergolv och kakel på väggarna. Huset besiktigades innan köpet av en auktoriserad besiktningsman som dock menar att VVS inte ingår i besiktningen.
Det har visat sig i efterhand att badrumsavloppet saknar klämring och manschett, vilket inte är enligt den tidens byggnorm. Ingen skada har uppstått och badrummet har använts flitigt sedan 1994. Dock säger vårt eget försäkringsbolag att om en fuktskada skulle uppstå så täcks inte den av försäkringen.
Det kostar ca 60.000 att renovera badrummet så att en klämring och manschett kan sättas på plats. Säljaren har tecknat en försäkring. Vi har haft ett ärende hos deras försäkringsbolag som nu gett oss avslag på vår begäran om att få ekonomisk kompensation för detta. De hävdar att vi borde upptäckt felet.
Jag vet fortfarande inte hur en klämring ser ut och dessutom är det tydligen så att ett sådan inte behövs förutom om man har klinkergolv. Varken besiktningsmannen eller vi upptäckte detta och säljarna hade inte heller någon aning om det. Är det verkligen rimligt att vi borde ha upptäckt felet?
Ulrika Hessler

Hej Ulrika!
Ja, det här är ett lite knepigt problem. Om du köpt en så kallad överlåtelsebesiktning ingår normalt inte ansvar för VVS, så besiktningsmannen kan du nog utesluta. Men även om du anlitat någon som åtar sig att undersöka VVS på det sätt som ingår i köparens undersökningsplikt är det inte säkert att detta är ett fel som du eller den besiktningsmannen ansvarar för. Det är helt enkelt för avancerade kunskaper att känna till hur alla varianter av golvbrunnar, klämringar eller andra tätningar skall se ut för att vara rätt utförda.
Så länge det inte ser uppenbart tokigt ut tycker jag inte att man behöver misstänka att det inte kommer att fungera. Så försäkringsbolagets inställning att ni borde förstått detta tycker jag är fel.
Sedan kan man också konstatera att ett badrum inte kan anses vara helt fuktsäkert mer än ca 15 år efter att det är byggt. Det kan ju naturligtvis hålla mycket längre, men när det gått 15 år måste man vara medveten om att det kan komma skador. Även om det är rätt gjort från början. Ditt badrum börjar närma sig den åldern och du skriver att det inte finns några tecken på skador ännu. Så antagligen har väl utförandet fungerat även om det kanske inte var helt riktigt utfört. Det är ju ändå besvärligt om inte ert eget försäkringsbolag vill försäkra badrummet. Det kanske innebär att man också måste ta dit sitt försäkringsbolag innan man köper ett hus? Förutom besiktningsmannen.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Knackningar av bergvärme - dolt fel?
Jag köpte ett hus i början av året. Det såldes privat utan mäklare. Vi fick hjälp med en överlåtelsebesiktning inför köpet. Vi var även och tittade på huset själva vid flera tillfällen. När vi hade flyttat in i huset hörde vi att det knackar i rören till elementen varje kväll då temperaturen sjunker utomhus. Detta beror tydligen på att rören till elementen expanderar, detta pga att bergvärmepumpen växlar mellan att värma varmvatten och elementen och det blir då växlingar i temperaturen i rören.
Man måste bryta upp golvet och göra om rördragningen för att bli av med knackningarna. Om man har bergvärme är det känsligt hur rören är upphängda. Vi hörde aldrig detta då vi besökte huset vid flera tillfällen. Vi har nu installerat en vattentank för att jämna ut värmestötarna, men det knäpper ändå.
När vi frågade den tidigare ägaren om detta sa han att han visste om problemet, men han har inte sagt något till oss. Kan detta ses som ett dolt fel? Vi hörde aldrig knackningarna eftersom vi var i huset dagtid då det sällan blir knackningar, dessa uppkommer då det blir temperaturskillnader ute, mest på kvällarna.
Desirée


Hej Desirée!
Det är ett problem som jag tidigare aldrigt tänkt på om det kan vara ett dolt fel eller inte. Sannolikt kan man betrakta det som ett dolt fel eftersom felet inte gick att upptäcka med normal kunskap eller noggrannhet och som inte är förväntat med hänsyn till husets/värmeanläggningens ålder. Om själva värmeledningarna är lite äldre så kan det dock vara något som du får tåla på grund av rördragningens ålder.
Jag har aldrig hört att det har någon betydelse att det är bergvärme i stället för någon annan värmekälla, det verkar osannolikt att det skulle ha betydelse. Det är skillnaden i temperatur i rören som har betydelse. Rören utvidgar sig när de blir varma och om de då inte är flexibelt och fritt upphängda kan det knäppa eller knaka när de stegvis rör sig mot omgivande material (trä) i väggar och golv. Ljudet fortplantar sig till radiatorerna så att man ibland tror att det är dem som låter.
Även installation av tank låter konstigt, det borde fortfarande vara samma behov av att värma huset, dvs rören behöver väl fortfarande bli lika varma för att kunna värma rummen? Och då rör de sig nog lika mycket som förut.
Om ni har någon framgång med att kräva ersättning för dolt fel av förre ägaren är väl tveksamt. Men om värmeanläggningen, inklusive värmeledningsrören, var nya när ni köpte så kan det gå.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Sättningar i gavelradhus
Vi är på väg att börja bjuda på ett gavelradhus i Göteborg och är oroliga för alla sättningssprickor. Det finns tre eller fyra sprickor på grunden på utsidan och en hel del i väggarna inomhus (i skarvar mellan skivor av något poröst masonitaktigt material). Jag tänkte inte på att titta särskilt noggrant på murstocken men tror inte att det var några sprickor i den. Huset är från 1950 och har aldrig blivit omdränerat så det finns lite fuktgenomslag i källaren. Hur oroliga bör vi vara? Självfallet kommer vi anlita en besiktiningsman om vi köper huset.
Ola

Hej Ola!
Det är naturligtvis omöjligt för mig att svara på hur allvarliga fel det kan vara på grund av sprickorna. Om huset har trästomme och inte är omtapetserat/målat inomhus på många år så är den där typen av sprickor inomhus inte ovanliga. Om det inte är stora sprickor eller rörelser så bör det inte vara farligt. Men om sprickorna är stora och följer ett likartat mönster/rörelseriktning i huset kan det vara frågan om betydande sättningsproblem. Detsamma gäller sprickorna i grunden, om de är små och går åt lite olika håll brukar de inte vara farliga. Är de större och har samma (diagonala) riktning kan det vara allvarligt. Det borde din besiktningsman kunna se. Skorstenen måste provtryckas för att veta om det finns fel på den. Det låter också som om du kan behöva dränera om grunden.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Vi har köpt ett hus med villkoret att en genomgång av besiktningsprotokollet skulle ske. Besiktningsmannen ringde i förra veckan men då var jag upptagen i ett möte. Jag bad honom ringa tillbaka. Han var upptagen fram tills idag, den 7 juni. I måndags var han på kurs och i tisdags var han ledig. Min fråga är: Kan vi dra oss ur köpet trots att det i kontraktet står: Vilkoret gäller under förutsättningen att köparens begäran om återgång måste lämnas skriftligt senast den 5 juni.
James

Hej James!
Det verkar som om du missat din möjlighet att dra dig ur köpet. Det var sannolikt ditt ansvar att se till att du fick en genomgång med besiktningsmannen. Om du inte begärt återgång innan tiden gick ut så har du inte uppfyllt villkoret.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Besiktning av nytt hus
Vi ska köpa ett hus som är 1,5 år gammalt. Tvåårs-besiktning kommer att göras av Eksjöhus när vi väl har flyttat in. Bör vi ändå göra en besiktning av huset innan vi flyttar in?
Johan

Hej Johan!
Jag får frågan då och då. Formellt har du ju alltid en undersökningsplikt. Finns det ett fel som du skulle ha upptäckt så är ansvaret ditt. Sedan har du ju förstås större möjlighet att i din tur skjuta över ansvaret på någon annan om huset är nytt. Men ansvaret är primärt ditt, lagen gör ingen skillnad på gamla och nya hus. Vi hittar naturligtvis färre fel på nya hus men det händer att vi hittar rätt stora fel. Olovligt byggande, bakfall på badrumsgolv och dåliga fuktskydd på träpaneler är några. Och nu får man väl vara vaksam på nya putsade fasader, enligt nya rapporter i media.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Hej! Har betalt handpenningen på ett hus för ca 800 000 kr. Besiktning ingick i köpet. När besiktningen genomfördes fanns snö på taket och yttre besiktning av taket kunde därför inte göras. Den är i stället gjord nu efter påtryckningar från oss, ca 2,5 månad senare. Här framkommer en del fel som behöver åtgärdas för att förhindra framtida läckage. Vi vet ju inte vad detta kommer att kosta och köper huset mycket för att det ej behövde renoveras/åtgärdas så mycket i nuläget. Vad har vi rätt att kräva? Vem står för bedömning av vad reperation kommer att kosta? Dolt fel?
Sandra

Hej Sandra!
Om ni hade avtalat att besiktning av taket skulle ske senare så borde ni ha kommit överens om följderna av eventuella brister. Om ni inte har gjort det så har ni antagligen försuttit chansen till prisreglering i samband med köpeavtalet. Om felen nu är upptäckta så kan de ändå betraktas som dolda fel om de var svårupptäckta och inte var förväntade med hänsyn till husets ålder och skick. Om det är brister som beror på takets ålder, t.ex. att det är dags att lägga om taket, är det inte ett dolt fel.
Ni behöver få någon som bedömer om felen ni upptäckt kan betraktas som dolda och om de är så betydelsefulla att de påverkar fastighetens marknadsvärde. Det är skillnaden i marknadsvärde som ersätts om det skall betraktas som dolt fel.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Vi köpte ett hus för tre år sedan. Det har en putsad fasad och i besiktningsprotokollet står det att det finns putssläpp på några ställen. Ingen fara tänkte vi, det går att laga. Vi frågade mäklaren var det var för färg på putsfasaden och han tog på färgen och fick då en kritning på fingret som det blir av kalkfärg. Bra, tänkte vi. Kalkfärg är ju den färg som ett putsat hus skall vara målat av. En plastfärg är rent förödande och gör att putsen helt måste rengöras eller till och medknackas ned för att återställas.
När vi flyttat in och min man skulle ge sig på lagningarna visade det sig att det är någon form av plastfärg, vilket gör att hela fasaden måste göras om. Kan detta ses som ett dolt fel? Det här var ju verkligen inget vi hade räknat med. Vi känner oss lite lurade av mäklaren.
Christina

Om mäklaren, som är säljarens ombud, sa att detta är en kalkfärg så är det enligt min uppfattning ett besked från säljaren, en utfästelse. Men sedan måste ni visa att skadorna på fasaden beror på en felaktig (annan) färgtyp och att fasaden inte kommer att hålla med den färg som är där. Om det var många år sedan fasaden målades är det tveksamt om ni kan hävda att det är fel på den. Ni måste också reklamera så fort ni upptäckte felet, det kan vara för sent nu om ni upptäckte felet direkt efter inflyttningen. Fråga en jurist om möjligheterna att reklamera köpet och vilka grunder ni kan ha för detta.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Renoverat badrum var orenoverat
När jag letade bostadsrätt i november var det mycket viktigt för mig att badrummet skulle vara renoverat eftersom det är dyrt och besvärligt att låta göra. Den lägenhet jag fastnade för hade ett jättefräscht badrum som enligt annons och beskrivning var renoverat -05. Jag frågade mäklaren under visningen om renoveringen var gjord av en fackman. Han svarade nej men att mannen som gjort det (sambo med lägenhetsägaren) var byggnadsingenjör och visste hur man gjorde sånt på ett riktigt sätt.
Jag köpte lägenheten. När badrummet besiktigades av bostadsrättsföreningens vicevärd, sa han till mig att golvbrunnen inte var utbytt och att man måste göra det när man renoverar för att försäkringsbolagen ska godkänna det. Vår bostadsrättsförening bekostar och utför dessutom bilningen och bytet av själva brunnen. Vid detta tillfälle var lägenhetsägaren med och jag frågade om hennes sambo fuktspärrat enligt reglerna mm och hon svarade att det hade han gjort och han var jättenoggrann. Vicevärden sa att det nog ändå var säkrast att behålla badkaret och inte ta bort det för att installera dusch, för att vara säker på att det inte skulle komma ut vatten på golvet. Då sa lägenhetsägaren att det inte gick hur som helst eftersom mannen inte hade kaklat golvet hela vägen under badkaret. Jag blev förstås fundersam, men nu hade jag ju redan köpt lägenheten. Min tanke var att jag så småningom väl får kakla om golvet och byta brunnen.
Det som sedan hänt och som gör att jag nu funderar på att begära nedsättning av priset i efterhand är att jag av en fackman fått reda på att man inte kan göra om enbart golvet! Hela rummet måste fuktspärras samtidigt. Det innebär alltså att det badrum som jag köpt som renoverat är att betrakta som ett orenoverat! Hela badrummet måste göras om, vilket skulle kosta 60-70 000 kr. Vad gör jag? Finns det någon instans som kan avgöra detta eller måste jag stämma den fd ägaren inför domstol?
Titti

Hej Titti!
Det är rätt att rekommendationerna säger att man skall göra om hela den fuktspärrade ytan om man bryter den. Undantaget är om du kan hitta en hantverkare som lämnar garanti på tätheten om han bara gör om kring brunnen. Det kan vara svårt att få någon att lämna den garantin.
Om inte säljaren går med på att ersätta dig måste du kontakta en jurist för hjälp.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Dolda fel/osanna utfästelser
Ni pratar om dolda fel. Om tex en säljare ger utfästelser som ej stämmer — vad gäller då? Säljaren sa att det är dränerat runt hela fastigheten.Vid kontroll pga fukt visar det sig at det saknas dränering på en sträcka (ca 50%) av husets längd. Säljaren har skrivit på papper där det klart och tydligt står att det ska vara dränerat.
Vad gäller?
Daniel

Hej Daniel!
Om säljaren ger tydliga utfästelser och dessa sedan visar sig vara fel så bör man kunna få skadeståndsersättning, dvs ersättning för dränering av det som saknas och det som skadats på grund av detta. Det är inte fråga om dolt fel om det saknas dränering.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Dolt fel i badrum?
Hejsan! Vi har just upptäckt att en bärande bjälke i vårt badrum (ej renoverat sedan uppförande 1937) är totalt genomblöt och evt rutten. Ett par veckor efter det att vi flyttat in (nov) upptäckte vi att det läckte från taket i köket, direkt under badrummet. Vid närmare inspektion kan man se att taket i köket är nymålat (dölja tidigare läckor?) och att det bågnar något. Föregående ägare har inte upplyst om tidigare läckor. Kan detta vara ett dolt fel?
Emma


Hej Emma!
Ja det beror på – som juristerna brukar säga. Dels beror det på om det gick att upptäcka eller misstänka när ni köpte huset. Om badrummet var gammalt måste ni beakta risken för att det kan finnas en sådan här skada i golvet. Du skriver att huset inte renoverats sedan 1937. Om det även gäller badrummet tror jag inte detta kan betraktas som ett dolt fel. Om du kan bevisa att säljaren kände till fuktskadan (eftersom den var övermålad) så borde du kunna få ersättning för reparationen.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi har köpt ett hus byggt 1971. Nu är frågan om besiktning av huset uppe. Min svärfar byggde hus när han var yngre. Han har även ringt till den som byggt huset och hört sig för om allt. Han ska även höra hur rören är. Frågan är om en besiktningsman kan behövas? För mig låter det som att svärfar kollar allt mycket noggrannare än en utomstående.
Ulrika

Jag hoppas din svärfar har en bra ansvarsförsäkring…..eller att ni har ett bergfast gott förhållande till honom. Skämt åsido, det är nog bra att ha någon som noggrant undersöker det ni har köpt. Skillnaden gentemot att anlita en besiktningsman är väl att vi håller reda på hela omfattningen av det man måste undersöka, inte bara några speciella saker. Exempelvis måste du som köpare kolla om det finns några servitut som belastar fastigheten, om det finns radon i huset, om det finns riskabla konstruktioner, om staketet står där tomtgränsen går (eller utanför) med mera. Om du inte kollar allt som ingår i din undersökningsplikt så får du skylla dig själv om det finns fel på de sakerna sedan. Men det viktigaste är nog i alla fall byggnadstekniken, så där är nog svärfar rätt ute.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Vi är på väg att köpa ett 30-talshus. Vad finns det för vanliga problem med 30-talshus? Huset har 1 1/2 plan med liten källare samt krypgrund, undergrund lera, grundmur betong, grund betong samt stomme tegel. Fasaden är putsad och det är tegeltak.
Åsa

Min erfarenhet är att de största problemen med gamla hus är de ombyggnader som kan ha skett under tiden. Man kan ha inrett källardelar och fått fuktproblem i invändiga beklädnader. Man kan ha installerat tvättstuga, badrum och duschrum utan att ha tänkt igenom ventilationen. Då kan man lätt få fuktproblem i huset, exempelvis med fuktskador i vind och yttertak.
Om det är torpargrund, som här, kan man ha värmeisolerat bottenbjälklaget vilket kan medföra fuktproblem i detta. Om man inte har lagt om taket är det med stor sannolikhet dags att göra det. Energiåtgången är vanligen hög i ett hus från den tiden. Om det finns elinstallationer från byggtiden kvar så måste de bytas. Om det finns vatten och avlopp från byggtiden måste de bytas. Om inte skorstenen är provtryckt måste det göras. Annars kan man väl säga att om huset i övrigt verkar oskadat så borde eventuella grundläggningsproblem inte finnas.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi vill köpa ett hus och har precis fått det besiktigat. Vid besiktningen framkom vissa fel och brister samt en del risker. Bland annat hittades mögel i en del av taket (direkt under yttertaket) där det tidigare suttit en ackumulatortank. Tyvärr är det så att resten av yttertaket inte går att komma åt för besiktning inifrån; innertaket är byggt i stort sett hela vägen upp i nocken och det finns ingen lucka. Dessutom finns inte heller någon ventilation till den luftspalt som förhoppningsvis finns mellan ytter- och innertak.
Ett annat problem är att den krypgrund som finns under halva huset är helt utan ventilation och inte heller där går det att titta in för att se ifall eventuella problem föreligger. Hur hanterar vi bäst allt detta i köpekontraktet? Kan man på något vis skriva in att ifall vi vid en grundligare undersökning (titthål genom taket från utsidan samt inifrån huset ner i grunden) upptäcker att det verkligen är fukt- och/eller mögelproblem har rätt att häva köpet eller omförhandla priset?
Det framkom också vid besiktningen att badrummet behöver totalrenoveras, inte heller detta hade vi räknat med. Vad ska vi nu tänka på vid kontraktskrivningen vad gäller garantier och pris? Vi vill trots allt gärna köpa huset.
Lotta

Hej Lotta!
Visst kan man skriva in förbehåll i köpeavtalet om att undersökning skall ske av tak och grund och att eventuella skador skall regleras i efterhand. Men det är inte vanligt att man gör så. Normalt får köparen bedöma riskerna i köpet utefter det som kunnat hittas vid en normal besiktning. Men om det saknas ventilationsöppningar till taket och det inte går att inspektera torpargrunden så finns det ju risk för skador i dessa delar av huset. Antingen får ni ta marginal för denna risk när ni kommer överens om priset eller också försöka komma överens om senare reglering så som du tänkte. Den typ av konstruktioner som det här är fråga om är inte så ovanliga. Om ni nu har gjort en besiktning före kontraktsskrivningen så måste ni ta hänsyn till badrummets reparationsbehov vid prissättningen. Det är ju en omständighet som ni nu känner till innan ni skriver.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi köpte ett hus för en vecka sedan. Häromdan var hela källaren fylld med 2 dm högt vatten. Alla golv är förstörda och även en del väggar. Ett rör har gått sönder. Täcker försäkringen detta? Kan det räknas som ett dolt fel?
Helena

Det är sannolikt inte ett dolt fel men en klar försäkringsskada om det är ett trasigt rör som orsakat detta. För att bedöma om det är ett dolt fel måste man veta mer om vilket rör det var, var det satt, om man kunde se innan att det var dåligt eller om det var inbyggt och nytt, etc.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Jag undrar vad man kan klassa som dolda fel och hur man som köpare kan få hjälp med åtgärder vad man ska göra i dessa fall.
Lite kort om vårat nyinköpta hus.Vi märkte att det inte stod rätt till efter vi flyttat in.Det visade sig att det var en läcka på avloppet i till köket. Detta startade vårat försäkringsbolag att reparera. När de bryter upp golvet så upptäcker man att det finns skador på mer golv och yttre väggar. Huset står på en lägre torpargrund som inte gick att komma in under utan att bryta upp golvet.
Man har byggt om huset och tätat viktiga ventilationer.Byggår är 1905 men säker ombyggt efter detta med ett yttre pannrum som tätat ventilen. Har kontaktat mäklaren och han säger att vi ska ta in offerter på vad det kostar att reparera huset.Så han kan prata med säljaren. Vad mer kan jag göra.Ska man ta dit en besiktningsman som dokumenterar skadan? Är tacksam om ni vill hjälpa mig med goda råd.
Torgny

Hej Torgny
Jag brukar först föreslå att man tar kontakt med säljaren, antingen per telefon eller med ett brev. På ett vänligt sätt talar man om att det framkommit ett omfattande fel och att man tycker att detta borde påverka priset i efterhand eftersom det inte var förväntat eller gick att upptäcka före köpet. Det är bra om säljaren kan komma och titta på skadorna för att förstå omfattningen. Om säljaren inte vill diskutera en nöjaktig uppgörelse bör man därefter ta kontak med en jurist som kan bedöma om och hur man skall fortsätta processen. Juristen kan avgöra om och när en besiktning av felet skall göras. Men naturligtvis är det viktigt att dokumentera skadorna när man kan se omfattningen av dom. Så om du inte hinner vänta på juristens bedömning så är det rätt att ta dit en besiktningsman för att göra dokumenteringen. Det är inte möjligt att nu avgöra om felet skall betraktas som dolt eller inte. Det beror på, som juristerna brukar säga. I ett gammalt hus måste man tåla fler överraskningar av den här typen och torpargrunder är en typ av konstruktion som betraktas som känslig för skador. Men man skall inte behöva tåla alla typer av skador ens i en torpargrund.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Felaktigheter i nytt hus.
Efter knappt ett år har det uppstått problem i ett 1,5 år gammalt hus.T ex har tapeten i ett rum skrövlat sig på en hel vägg och det har uppstått sprickor i tak, liten del visserligen. Bitar har även börjat lossna på trappstaketet. Vi har klagat massor av gånger till Bollebygdshus, som också har besiktigat. Deras uttalande är att detta är över all tolerans. Men trots att vi tjatar på dem händer ingenting. Vad gör vi för att något skall hända?
Rolf

Ett hus som bara är 1,5 år gammalt omfattas fortfarande av garantier från producenten. Du måste reklamera skriftligt så snart du upptäcker felet och du måste reklamera till rätt part. Det finns bra information på Konsumentverkets hemsida, se speciellt om reklamation.
Om husleverantören inte rättar till felet måste du gå vidare antingen via Allmänna reklamationsnämnden (ARN) och/eller genom att anlita en jurist.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Jag har vunnit en budgivning och ska besiktiga ett hus. Var kan jag hitta en seriös besiktningsman? Vad ska jag tänka på? Mäklaren har gett mig ett namn, men jag tvekar att anlita honom.
Henrik

De flesta besiktningsmännen (och kvinnorna) är anslutna till SBR, Svenska Byggingenjörers
Riksförbund. SBR godkänner besiktningsmän efter utbildning och prövning.
De besiktningsmän som är aktiva har dessutom oftast en certifiering från certifieringsorganet SITAC. Det är någon av dessa du skall välja om du tvekar att anlita den som mäklaren anvisar.
Du hittar dem på SBR:s hemsida, www.bygging.se.
Du kan även pröva med att fråga din bankkontakt om han eller hon känner till någon bra
besiktningsman. De som är godkända av SBR har en ansvarsförsäkring, det är
viktigt att den du anlitar har en sådan.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 


 

Fråga konsumentvägledarenYlva Bergers
Ylva Bergers





När jag och min sambo efter dagar av oro hade vunnit en budgivning på ett hus var det mäklaren som insisteradepå att vi skulle ta dit en besiktningsman eftersom säljaren ville sälja huset snabbt. Vid besiktningen hittade han fukt i golvet som vi senare undersökte med en annan firma som även gav en offert. När vi bestämde oss för att pruta på priset ville säljaren inte längre sälja huset till oss utan satte igång och åtgärdade anmärkningarna som besiktningsmannen hade hittat.
Något köpekontrakt pratade mäklaren aldrig om utan bara ett köpebrev. Nu känner vi oss lurade eftersom vi besiktigade huset och påtalade felen när vi prutade. Även säljaren manade till att vi skulle ta dit en som konstaterade fuktproblemen i golvet. Har inte mäklaren en skyldighet att se till att ett köpekontrakt skrivs? Tyvärr visste vi inte exakt hur allt går till vid husköp men trodde mäklaren skulle hjälpa till.
Andreas


Säljaren är inte bunden att sälja till en spekulant som fått ett accepterat bud (muntligen eller skriftligen) förrän köpekontrakt är undertecknat.

När Du har bestämt Dig för att köpa huset skriver Du och säljaren, om denne har bestämt sig för Ditt bud, ett köpekontrakt. Detta avtal är bindande och ska bland annat innehålla köpeskilling, handpenning och tillträdesdatum. När hela affären är klar och säljaren har fått alla sina pengar bekräftas det med ett köpebrev.

Mäklaren är behjälplig med dessa papper om det ingår i hans uppdrag, som han fått av säljaren.

Ylva Bergers, konsumentvägledare



När vi köpte vårt hus i somras var vitavrorna åldersbestämda enligt objektsbeskrivningen. Diskmaskinen var från 2001, tvättmaskin från 1999 och ugn/spis från 2001. Vi märkte senare att tvättmaskinen tvättade dåligt och diskmaskinen diskade dåligt. Vi kontaktade leverantören som berättade att diskmaskinen är från 1991 och tvättmaskinen från 1989. Spis och ugn är minst 15 år gamla. Säljaren har bara meddelat mäklaren att de inte ska kompensera utan att de inte tänkt att tiden gått så fort, så för dem var det bara ett litet misstag..Men för oss handlar det om utgifter på minst 20 000 kr extra som vi inte räknat med. Vad har vi för rättigheter och vad har säljaren för skyldigheter att ge korrekt info?
Andreas


Självklart får säljaren inte fara med osanning. Det ska man inte behöva acceptera. Begär prisavdrag.
Vid tvist kontakta tingsrätt. Rör målet ett mindre belopp än ett halvt basbelopp handläggs det som ett förenklat tvistemål.

Ylva Bergers, konsumentvägledare




Ska tvättmaskinen föja med?
Hej! Det står i husannonsen vilka vitvaror som finns, däribland en tvättmaskin. Säljaren frågade oss om vi ville köpa tvättmaskinen också. Vi blev lite fundersamma om den inte ska följa med när den stod med i annonsen? Tacksam för svar!
Marie



Självklart skall tvättmaskinen ingå i köpet.
Ylva Bergers, konsumentvägledare





Vad ingår i priset?
Jag har en fundering. Vi har hittat ett hus som vi har bjudit på och som vi får köpa om vi vill. Det jag undrar är: På gården finns det en grillplats anordnad (vindskydd murad grill och grillplatsen är uppfylld med grus). Det stod ingenting i beskrivningen av huset och mäklaren sa inget på visningen att den inte skulle ingå. Nu hävdar säljaren att hon vill ta den med sig eller sälja den till oss. Vad gäller? Ska den ingå i huspriset eftersom den redan är byggd på plats? Nästa fundering är veden som finns i veboden, vad gäller för den?
Helena



När det gäller fastigheter finns bestämmelser i Jordabalken som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet och byggnad: Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna.
Borde vara lika självklart att du före köpet får med i beskrivningen vad som inte ingår i köpet, som att det i objektsbeskrivningen står detaljerat vad som ingår! Naturligtvis kan till exempel olika byggnadstillbehör frånskiljas fastighet och tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna.
Ved kan inte anses vara fast egendom.

Ylva Bergers, konsumentvägledare




Hur borde vi gå vidare?
Hejsan, jag och min fru har skrivit ett köpekontrakt på ett hus i Vellinge, söder om Malmö. Köpekontraktet ger oss möjlighet att när som helst hoppa av affären utan anledning men säljaren kan inte sälja till någon annan. Vi har gjort en besiktning med en SBR-ansluten besiktningsman. Enligt protokollet var det en hel del som borde åtgärdas, inte minst taket då besiktningsmannen hittat hål i takpappen med fukt i ett badrum som resultat. Efter besiktningen har säljaren och mäklaren börjat ifrågasätta besiktningsmannens kompetens med resultatet att säljaren sagt att han endast kommer "lappa takpappen, förutsatt att det verkligen är hål".
Hur borde vi gå vidare? Mäklaren tycker att ytterligare en besiktningsman ska undersöka huset. Vi tycker att om vi skulle be en ny besiktningsman att besiktiga huset är det som att medge att den första besiktningsmannens protokoll inte gäller. Samtidigt tror vi inte att vi kan förmå säljaren att åtgärda fler punkter eller sänka priset om vi inte får honom att förstå att det är fler punkter som borde åtgärdas. Husfakta: Byggår: 1970 1,5 plans tegelhus Platta på mark Urval av punkter i protokoll: Takpappen på garagetaket har släppt samt lutningen är för dålig. Takpappen lades om 2003. Tegelbalk ovanför ett fönster har brustit. Takpappen på hustaket har minst ett hål där vatten läckt in och orsakat fukt. Trät på gavlarna är gammalt och borde bytas. Det är originalträ. För hög fuktkvot i ena gavelns fönster.
Andreas




Ni har anlitat certifierad besiktningsman och fått ett protokoll att gå efter. Om huset inte motsvarar Era förväntningar och säljaren inte vill åtgärda felen har Ni, klokt nog, skaffat en återgångsklausul.
I detta läge blir det en förhandlingssak med säljaren, som inte kan tvingas till åtgärder om denne inte förbundit sig något i kontraktet.

Ylva Bergers, konsumentvägledare



Måste jag betala för köpekontrakt/köpebrev?
Hej! Jag är på väg att köpa ett hus privat som jag har hyr i nuläget. Bank och mäklare tar cirka 6.500 kr för att ordna med köpekontrakt och köpebrev. Kan jag inte göra detta själv? (Besiktning av fastigheten görs nästa vecka).
May-Louise


Visst kan Du göra det själv om Du har kunskapen, men som jag svarat tidigare kan det vara en bra idé att ta professionell hjälp med de juridiska delarna av köpet. Det är viktigt att avtalet blir juridiskt hållbart.
Du kan antingen anlita en mäklare eller en jurist för att upprätta kontraktet och för att få hjälp på tillträdesdagen. Att köpa en bostad är en stor affär och man ska inte ta för stora risker.
Länktips:
Konsumentverkets boendesida är oskattbar: www.boende.konsumentverket.se.
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 

 

Felaktigheter i objektbeskrivningen
Vi har precis flyttat in i ett nyrenoverat hus där det i objektbeskrivningen står att det ska vara parkettgolv i sovrummen och i en hall, ca 50m2. Nu har det visat sig att det inte är parkett utan ett fanérgolv som inte kan slipas om, parkett går att slipa om 2-4 gånger beroende på kvalitet. Att det inte är parkett är nästan omöjligt att se, kan detta räknas som ett dolt fel? Eller faller det med undersökningsplikten? Vilka rättigheter och skyldigheter har jag i detta fall?
Micke

Den som lämnat informationen till köparen ansvarar för riktigheten i denna. Om mäklaren fått sin information om fastighetens skick från säljaren, kan mäklaren knappast lastas för felet i objektsbeskrivningen. Fråga mäklaren om det är säljarens uppgift.
Om så är fallet kontakta säljaren och begär kompensation. Detta är en affär mellan privatpersoner och kan prövas i tingsrätt. Kontakta Ert hemförsäkringsbolag angående rättskydd.

Ylva Bergers, konsumentvägledare




Budgivningspartner
Har man som köpare av hus, efter att budgivningen är avslutad, rätt att få veta vilka som varit med i budgivningen så att det inte är någon fejkbudgivare som egentligen inte finns?
Per



Spekulanten har inte inte rätt att få veta vilka bud som lämnas, vilka de andra budgivarna är eller vilka villkor som diskuteras med andra spekulanter. Det finns inte heller någon absolut rätt att få bjuda över. Det enda en spekulant har rätt att få veta är om han eller hon får köpa.
Läs Fastighetsmäklarnämndens faktablad.

Ylva Bergers, konsumentvägledare



Är garderober byggnadstillbehör?
Då jag tillträdde mitt nya hus upptäckte jag till min förvåning att garderoberna i ett av sovrummen var bortplockade, kvar fanns enbart skruvhålen i taket där garderoberna varit fästa. Jag har diskuterat detta med min mäklare som säger att garderoberna inte ingår i köpet då dessa ej blivit omtalade i objektsbeskrivning eller kontrakt, medan jag hävdar det motsatta att de ingår då de ej blivit undantagna. För visst bör fastskruvade garderober anses vara byggnadstillbehör?
Rut


När det gäller fastigheter finns bestämmelser i Jordabalken som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet och byggnad: Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Garderober får anses vara ett byggnadstillbehör.
Borde vara lika självklart att du före köpet får med i beskrivningen vad som inte ingår i köpet, som att det i objektsbeskrivningen står detaljerat vad som ingår! Naturligtvis kan till exempel olika byggnadstillbehör frånskiljas fastighet och tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna.

Ylva Bergers, konsumentvägledare



Behöver man något särskilt tillstånd för att få bo permanent i ett fritidshus?
Linda


Nej, det behövs inte något så kallas tillstånd för att göra det.
Ylva Bergers, konsumentvägledare



Efter att gjort vårt första köp av hus är vi lite besvikna. När vi flyttade in upptäckte vi att kylskåpet inte fungerade och när vi talar om det för både mäklare och säljare händer inget. Enligt säljaren fungerade den utmärkt och mäklaren ger inget svar. Vidare visade det sig att köksfläkten inte fungerar fullt ut. Största problemet var att säljarens telefonbolag strulade med hans uppsägning och nu efter nästan två månader kan vi forfarande inte skaffa telefon. Min fråga är om man kan göra något i detta läget och i så fall vad?
Aleksandra



Köparen har en långtgående undersökningsplikt och fel på vitvarorna borde kunna upptäckas vid besiktning av huset.
Vad gäller telefonen bör säljaren ta sitt ansvar och se till att inkoppling av köparens telefon kan ske snarast. Eftersom köplagen reglerar köp mellan privatpersoner, får man söka juristhjälp om problemet inte kan lösas mellan parterna.
Ylva Bergers, konsumentvägledare



Jag och min sambo fick nys om ett hus av en jobbkollega för ungefär en månad sen. Vi åkte och tittade på huset, inte inuti utan bara utanpå . Sen tog vi kontakt med dem som äger huset och de sa att de redan kontaktat mäklare. Frågan som lyder är: Måste vi köpa huset via mäklaren? Deras mäklare är M2. Tacksam för svar!
Anna o Mathias


Det är säljarens avtal med mäklaren som bestämmer hur försäljningen skall gå till.
Ylva Bergers, konsumentvägledare



Att köpa privat
Min dotter går i husköpartankar och jag vill så gärna hjälpa henne. Jag tipsade henne om denna sida och hoppas hon har nytta av den. Jag har hört att de har varit i kontakt med en husägare som vill sälja privat, inte via mäklare. Vad är fördelar och nackdelar med ett sådant köp och inte minst — varför väljer säljaren att sälja så?
Maria


Jag kan enbart spå i varför säljaren väljer att sälja sitt hus utan mäklare; mest sannolikt för att spara in på mäklararvodet.
Nackdelar för köparen kan vara att inte få råd och informatiom av mäklaren, som är ansvarig för att upplysa köparen om dennes plikter och upprätta boendekalkyl och juridiskt hållbara köpehandlingar. Läs mer på Mäklarsamfundets hemsida om "Köpa bostad med hjälp av fastighetsmäklare":
Mäklarsamfundet.se
Be din dotter att inte låta sig stressas inför husköpet och att följa de utmärkta råden som finns på Konsumentverkets hemsida:
Konsumentverket.se
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 


Vi har köpt ett hus med tillträde först 15 augusti. Problemet vi har är att trädgården som utlovades vara jättefin inte har skötts om dom senaste åren. Gräsmattan är mer en leråker än gräs, det ligger stora högar med gammalt gräs och kvistar, avbrutna grenar hänger kvar i träd och buskar och den fantastiska häcken som skulle ge insynsskydd har inte klippts på åratal och behöver därför en total nerklippning.
Vi fick löfte om att få börja plantera och sätta potatis redan nu men nuvarande ägare har inte gjort något för att städa upp på tomten så vi har meddelat att vi avstår från tillträde tills uppstädning gjorts. Kan vi på något sätt kräva att trädgården sköts på rimligt sätt så att ytterligare skada undviks? För oss var trädgården ett av skälen till att vi valde just detta huset, det ingår också ett litet växthus som är i mycket sämre skick än vad som utlovats. Vad kan vi göra?
Dag


Den 15 augusti skall hus och trädgård naturligtvis vara i det skick som utlovats. Om inte, hör med fackman om vad det kostar att iordningställa trädgården och kräv prisreducering av säljaren på detta belopp.
Som köpare har man dock en långtgående undersökningsplikt. Låter som om man kunde ha konstaterat detta skick vid en okulär besiktning av fastigheten och vid kontraktskrivning kommit överens om villkoren.
Ylva Bergers, konsumentvägledare



Vi är på väg att köpa hus, vi har hittat ett som vi gillar i rätt område och till rätt prisklass, byggt 1972. Huset var varudeklarerat utan anmärkningar, men vi ville ha en mer noggrann besiktning. Ägarna till huset ville sälja snabbt och det var svårt att få tag i en besktningsman, så därför tog vi tillbaka samma besiktningsman som hade varudeklarerat huset och hade en genomgång med honom.
Ytterväggssyllarna i detta hus är bytta för ca 11 år sedan, vi krävde att han skulle ta bort golvlisterna och fuktmäta igen. Det visar sig då att det åter var fukt i syllarna. Detta ska nu åtgärdas igen. Ett företag är anlitat av säljarna för att utreda och åtgärda detta.
Mäklaren och säljaren vill nu att vi ska skriva kontrakt innan utredningen är gjord med en klausul om att den ska göras och att ägarna ska stå för bytet av syllar. Vi vill vänta och skriva tills utredningen är gjord, där det står hur mycket som behöver åtgärdas. Vi känner att innan utredningen är gjord vet ingen hur mycket som måste åtgärdas. Det kanske behöver bytas reglar i väggarna, bytas isolering...
Men i det kontrakt vi har står det ju bara att ägarna ska stå för syllbytet. Blir det då vi som ska stå för resten? Om måste man ta ner innerväggar och bryta upp golv, innebär det ju att vi måste fixa nytt vilket är en merkostnad som man vill ska generera ett prisavdrag på huset.
Vår fråga är om det är orimligt av oss att kräva att utredningen, där alla åtgärder mm finns specificerad, är gjord innan vi skriver kontrakt med en klausul om hänvisning till utredning och åtgärder?
Hans och Lena


Man kan inte vara nog försiktig och noggrann då det gäller att formulera ett kontrakt som skall skrivas under! Rådgör med mäklaren om återköpsklausul i kontraktet, som i detalj reglerar återgång om utredningen visar allvarliga byggfel eller fuktskador.
Låt Er framförallt INTE stressas av mäklare och säljare!

Läs Fastighetsmäklarnämndens faktablad "Bra att veta om fastighetsmäklaren och fastighetens skick": http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/faktablad.htm

Om säljaren tycker attdet är orimligt och inte vill sälja under de premisser Ni önskar, står det naturligtvis säljaren fritt att backa.
Med vänlig hälsning
Ylva Bergers, konsumentvägledare



Vad ingår vid köp av hus?
Hej! Vad ska man begära att det ska ingå vid en husaffär? Har hört att det till exempel ska ingå en lång stege och en någorlunda bra gräsklippare. Är det så eller är det bara allmänna goda praxisar som man bör skriva ned? Tack på förhand från en som ska köpa hus om ett par månader.
Jonas

I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.
Byggnadstillbehör är också sådant som fastighetsägaren har tillfört och som är ägnade för stadigvarande bruk. Föremålet skall normalt vara till samma nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten.
Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom. Om en säljare skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta fullt möjligt om parterna överenskommer om detta i kontraktet.
Se till att det framgår av kontraktet vad som ingår i köpet, så att inte säljaren tar med sig något som Du räknat med att få. Låt gärna någon jurist titta på det innan Du skriver under.
Jordabalken finns att studera på följande länk: Jordabalken. Se kapitel 2, paragraf 2.
Om det finns en fast stege på huset i samband med fastighetsköpet ska denna betraktas som byggnadstillbehör, dvs ingå i den fasta egendomen vid köpet. Om det funnits en lös stege som tillfälligt legat på taket i samband med husvisning och köparens besiktning/undersökning, kan denna ha tagits bort före överlåtelsen, men stegen borde i så fall ha undantagits från överlåtelse i samband med köpet. Om det finns en gräsklippare, ställ frågan om den ingår i köpet. Inget säger att säljaren måste tillhandahålla en gräsklippare till köparen.
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 

Hej! Kort före slutliga underskriften fick vi av säljaren höra att det var ett cirka 2 kvm stort hål i panelen i ett rum (dolt bakom en bokhylla) och att parketten i ett annat var extremt sliten och dold av en matta. ”Men det har väl mäklaren upplyst om?" sa säljaren, vilket han inte hade. Mäklarens svar på det var: ”Det trodde jag att jag hade sagt!”
Nåväl, vi blev besvikna men struntade i dessa fel. Men sedan, precis efter underskrifterna vid köpet, fick vi reda på att det råder eldningsförbud i grillen på uteplatsen. Denna har delad skorstensstock med öppna spisen på insidan och det finns ett sotarprotokoll med i dokumentationen där inte detta fel nämns. Finns det i såna här fall två skilda protokoll?. Vi blev så paffa att vi inte reagerade, men sedan ringde vi mäklaren och han glider undan frågan och ringer sedan säljaren som ringer oss och säger att hon sagt det till mäklaren.
Vi har som sagt inte blivit upplysta om detta, sotarprotokollet innehåller inget eldningsförbud (om det inte figurerar två protokoll och det andra - för uteplatsen - har försvunnit). I prospektet för huset har angivits att skorsten har blivit renoverad för några år sedan; dessa fakta sammantaget ledde oss att tro att det inte fanns andra fel än de två mindre anmärkningarna som stod i protokollet.
Sedan har vi upptäckt att golvet i bastun lutar från brunnen, så att vattnet rinner mot väggen och under den ut i förrådet/korridoren. Detta fel har vi ännu inte tagit upp med mäklaren, men vi anar vad svaret blir. Sedan har vi även upptäckt en del andra fel, men dessa har vi avskrivit.
Vår fråga är om hålet i panelen (som doldes av bokhyllan), eldningsförbudet och den läckande bastun med felvinklat golv går att hänföra till dolda fel och om vi har rätt till ersättning från mäklaren/säljaren för dessa?
Micke

Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Har mäklaren upplyst om detta? Det ingår i hans arbete. Mäklaren utgår från säljarens information och gör själv ingen undersökning av huset. Mäklarsamfundet kan upplysa om mäklarens arbete:
www.maklarsamfundet.se/kop
www.maklarsamfundet.se/kundombudsman
Har Du anlitat besiktningsman?
Var bokhyllan väggfast? Man borde kunna undersöka bakom hyllan eller fråga säljaren hur väggen ser ut.
Ett felvinklat golv går att upptäcka vid en undersökning.
Eldningsförbudet borde säljaren ha upplyst om. Protokollet skall Du kunna lita på.
Köp mellan privatpersoner regleras av köplagen och där kan man behöva juristhjälp.
Tjänster av mäklare och besiktningsman kan prövas i Allmänna reklamationsnämnden.
Före husköp bör man kontakta konsumentvägledaren i kommunen eller går in på Konsumentverkets hemsida/Boende: www.boende.konsumentverket.se
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 

Mäklare eller inte?
Vi har genom min mans arbetskollega fått reda på att ett hus, som ligger i det område vi vill köpa hus i, är till salu. Det har ännu inte gått till mäklare, och vi funderar väl som så att det kunde vara bra att slippa extrakostnaden. Ska vi be en mäklare om hjälp? Om vi gör affären helt privat, klarar vi av det då? Ingen av oss har någon juridisk utbildning och känner att vi kanske är lite osäkra på alla detaljer. Kan banken hjälpa oss? Är det ”svårt” att köpa hus privat, det vill säga utan mäklare? Vad bör vi tänka på, förutom självklara saker som besiktning och magkänsla? Huset är från 1991. Observera att vi inte har sett insidan på huset än och därför är inget riktigt intresse för köp aktuellt ännu. Men frågan finns där ändå.
Janet

Att värdera om det är ”svårt att köpa hus” utan mäklare kan jag inte göra. Men visst, det är mycket jobb. Här kommer en del goda råd längs vägen:
• Lita inte på magkänlsan utan gå systematiskt tillväga! Säljaren har upplysningsplikt och får inte undanhålla information om fel och brister han har vetskap om. Du har som köpare undersökningsplikt enligt Jordabalken. Det betyder att du har en laglig skyldighet att ta reda på husets skick. För att fullgöra den bör det anlitas en besiktningsman antingen av dig som köpare eller av säljaren och jag skulle råda till att anlita en certifierad besiktningsman för överlåtelsebesiktning (www.bygging.se).
• Kontakta byggnadsnämnden på kommunen. Be att få information om stadsplanen, tidigare besiktningsprotokoll, ritningar och bygglov. Miljökontoret känner till om radonmätningar är utförda.
• Kontakta skattemyndigheten om husets taxeringsvärde. Ring tingsrätten, inskrivningsregistret, för att få veta om fastigheten belastas av servitut och/eller inteckningar samt vem som är lagfaren ägare till fastigheten.
• Gör en bokalkyl tillsammans med din bankman och kontrollera uppgifterna på driftkostnaderna. Det tillkommer även en del engångskostnader för lagfart och expeditionsavgift. Om nya lån läggs upp krävs det pantbrev samt eventuella uppläggningskostnader för lån.
• Ansök om lagfart och inskrivning.
• Det är alltid en bra idé att ta professionell hjälp med de juridiska delarna av köpet. Det är viktigt att avtalet blir juridiskt hållbart.
Du kan antingen anlita en mäklare eller en jurist för att upprätta kontraktet och för att få hjälp på tillträdesdagen. Att köpa en bostad är en stor affär och man ska inte ta för stora risker
Länktips:
Konsumentverkets boendesida är oskattbar: www.boende.konsumentverket.se
GP har en intressant artikel i ämnet: http://www.gp.se
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 

Vi har ett hus som vi är på gång att köpa. Säljaren hade tidigare en mäklare som dock inte har imponerat på någon av oss. Huset besiktigades och det hittades (oväntade) fel somgjorde oss tveksamma. Vi har undersökt med experter samt fått offerter på jobben och bestämt oss för att genomföra köpet. Under tiden har säljaren sagt upp sin mäklare och det har gått över en månad (som enligt säljaren var hans uppsägningstid) så nu ska vi genomföra affären utan mäklaren. Vi är överens om ett reducerat pris och allt annat men en del bekanta säger till mig att säljaren inte har rätt att sälja huset till oss utan mäklaren så snabbt. Vad är rätt? Vi vill inte hamna i ett läge där vi blandas in i oegentligheter.
Johanna

Köparen har inget avtal med mäklaren. Köpet blir mellan två privatpersoner där köplagen gäller. Men säljaren måste först läsa/tolka sitt avtal med mäklaren ordentligt. Det är det som gäller dem emellan.
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 

Vi har precis flyttat in i ett hus och funderar på att dränera om. Har du några tips på hur vi kan hitta ett seriöst företag? Ska man ha ett kontrakt innan de sätter igång? Var kan jag kolla om företaget är seriöst?
Linda

Kontakta branchorganisationer. Ta referenser. Kontrollera att hantverkaren har F-skattsedel. Det är viktigt att ha skriftlig uppgift om F-skattesedel och hantverkarens person-, samordnings- eller organisationsnummer.
Gör en F-skatteförfrågan hos Skatteverkets servicetelefon (faxsvar, tel 0771-567 567, direktval 8102). Har inte hantverkaren F-skattsedel, utan A-skattsedel, betraktas du normalt som arbetsgivare.
Avtalet mellan dig och hantverkaren bör vara skriftligt och baserat på ett bra standardformulär. RO-formuläret är ett sådant och finns på Konsumentverkets hemsida.
Har du inte tillgång till Internet, så kontakta kommunens konsumentvägledare för hjälp och information!
Ylva Bergers, konsumentvägledare

 


Ann-Sofie Magnusson

Fråga banken
Ann-Sofie Magnusson






Hej! vi är intresserade att köpa ett hus som kostar cirka 1 700 000. Jag undrar om vi kan få låna en stor del av den summan? Jag har fått fast jobb och min man är arbetssökande men har månadsersättning. Min fråga är vilka möjligheter vi har och hur kan vi förverkliga det?
Rhona


Tack för din fråga!
Jag tycker att ni ska fråga några olika banker vilka möjligheter de erbjuder. Då din man är arbetssökande kanske banken vill ha borgen från någon annan person för att stärka er situation.

Ann-Sofie Magnusson, Ikanobankens familjeekonom




Slipper vi kontantinsats?
Jag undrar bara om banken brukar låta husköpare få lån även om man inte lägger kontantinsats? Vi har netto ut 29 000 kronor i månaden. Vi hade tänkt oss ett lånebelopp på mellan 1.000.000- 1.500.000. Vi vill gärna köpa ett hus vi tycker om, men kan inte lägga kontantinsats. Tack på förhand!!
Björn

Hej Björn!
Tack för din fråga. Kolla med olika långivare hur mycket ni kan få låna. Vissa banker ger möjlighet till bottenlån på upp till 95 procent av marknadsvärdet och ett annat lån på resten. Jämför räntor och avgifter innan ni bestämmer vem ni ska låna av. Räntorna är på väg uppåt så ni måste räkna med högre räntor än de låga som gäller idag.
Lycka till med husköpet!

Ann-Sofie Magnusson, Ikanobankens familjeekonom


Vad menas med rak amortering? Finns det andra sätt att betala av ett huslån på?
Sara


Ja, följande amorteringsvillkor finns när det gäller huslån:
Rak amortering - amorteringsbeloppet är lika stort vid varje betalningstillfälle.
Serieamortering - amorteringsbeloppet börjar på en låg nivå och ökar sedan stegvis med en bestämd procentsats vid varje betalningstillfälle. Procentsatsen beror på vilken amorteringstid du väljer.
Amorteringsfritt - ingen amortering under vald bindningstid. För lån upp till 85 procent kan du välja amorteringsfritt hos Ikanobanken. För den del som överstiger 85 procent kräver Ikanobanken amortering. Amorteringens storlek kommer du överens med banken om men den beror på lånets storlek. På lån med rörlig ränta kan du alltid amortera hur mycket du vill utan extra kostnader. När du binder räntan gör du en överenskommelse med banken om hur mycket du ska amortera under bindningstiden. Om du vill lösa lånet eller amortera mer under bindningstiden än ni kommit överens om får du betala s.k. ränteskillnadsersättning. Den är avdragsgill på samma sätt som ränta men bind inte räntan längre tid än du är säker på att du ska bo kvar i huset.
Ann-Sofie Magnusson, Ikanobankens familjeekonom



Lån till hus på arrende
Hej! Jag undrar om det är möjligt att få lån för nybyggnation på en arrendetomt? Om det är möjligt, vad måste i så fall uppfyllas?
Fredrik

Då du inte äger tomten kan du inte få ett så kallat bolån. Jag rekommenderar dig därför att ta kontakt med flera olika banker för att se vem som kan ge dig ett banklån till låg ränta i stället.
Ann-Sofie Magnusson, Ikanobankens familjeekonom



Vi ska sälja vårt hus och kommer att få en rejäl vinstskatt, tror vi. Men vi har även en del kvitton från reparationer, som vi kan dra av, antar jag. Det är både kvitton, t ex för målarfärg och liknande, och även fakturor som vi betalt för en rörmokare. Kan vi dra av allt? Hur gamla kan kvittona vara för att man ska kunna ta med det i deklarationen.
Linda

Hej Linda!
I broschyren SKV 379, Försäljning av småhus som ni hittar på www.skatteverket.se kan ni läsa om hur man beräknar skatten vid försäljning av villa. Ni kan få avdrag för ny- till- eller ombyggnad som gjorts 1952 eller senare. Men ni får endast göra avdrag för reparationer och underhåll som ni gjort de senaste fem åren utöver försäljningsåret och utgifterna måste sammanlagt uppgå till minst 5000 kr per avdragsår. För att få göra några avdrag måste huset vara i bättre skick när det säljs än när det köptes. Var huset nybyggt när ni köpte det kan ni inte få något avdrag för reparation och underhåll. En omtapetsering är exempelvis inte en förbättrande reparation. Läs därför noga i broschyren så att er deklaration blir korrekt.
Om ni saknar kvitton för redovisade förbättringsutgifter ska ni kryssa i det på deklarationen när ni säljer villan. Ni ska då också lämna en förklaring till hur ni har kommit fram till det belopp som ni vill ha avdrag för. Det kan ni göra under punkt E, ”Upplysningar” eller på ett papper som ni bifogar inkomstdeklarationen. Ni får göra en skälig uppskattning på vilka kostnader ni har haft och sedan gör Skatteverket en bedömning av vad som kan godkännas.
Lycka till med försäljningen av villan!
Ann-Sofie Magnusson, Ikanobankens familjeekonom

 

 


 

TILLBAKA